Imobiliare: dezvoltatorii ar intra in faliment, dupa posibilitatile romanilor

"Daca dezvoltatorii ar scadea pretul imobilelor pana la nivelul pe care romanii si-l pot permite ar cobora sub pretul de cost. Daca am incerca sa facem o balanta intre pretul de vanzare si posibilitatile romanilor, nu ar intra in faliment 1 din 5 dezvoltatori, ci, cel mai probabil, toti", a declarat analistul imobiliar Ion Zilisteanu, intr-un interviu acordat Bloombiz.ro.

Analistii spun ca imprumuturile imobiliare cu probleme s-ar putea ridica la peste 1 miliard de euro.

Din datele existente in momentul de fata, totalul datoriei neguvernamentale este undeva la 40% din PIB.

Creditele imobiliare neguvernamentale sunt la o zecime. Asta inseamna aproximativ 4 miliarde de euro.

Daca se va ajunge la credite neperformante de 1 miliard de euro, vom avea o problema.

Tintele prudentiale in materie de banci spun ca rata creditelor ipotecare neperformante nu trebuie sa depaseasca 8%.

In Romania, inainte de inceputul acestei crize imobiliare, ne aflam cu rata creditelor imobiliare neperformante la sub 1%.

Era o situatie extrem de buna din punctul de vedere al sistemului bancar.

In momentul de fata, aceasta rata de neperformanta a creditelor imobiliare ipotecare a ajuns intre 2-3%.

In primul rand, neincrederea bancilor in ceea ce priveste acordarea creditelor imobiliare va creste extraordinar de mult.

Alta consecinta va fi ca foarte multe imobile ar fi executate silit de catre banci si asta ar suplimenta oferta de pe piata.

Asta ar insemna ca preturile de pe piata imobiliara ar scadea in continuare, iar numarul de tranzactii ar ramane extrem de mic.

Acest lucru ar amana revenirea pietei imobiliare pe un termen nedefinit.

Daca asta ar putea fi o veste proasta, exista si o veste buna. Este vorba de bancile pentru locuinte.

Conceptul pe care aceste banci il folosesc este economisire/creditare in sistemul colectiv.

Cum functioneaza o banca de locuinte?

Un client vine la aceasta banca si isi asuma responsabilitatea de a depune o suma fixa la banca lunar. Suma este la alegerea clientului.

Aceste sume de bani depuse sunt bonificate cu o dobanda mai mica decat dobanda pietei.

Dupa un numar de ani de depuneri, in functie de suma depusa si de capacitatea de rambursare a clientului, clientul poate opta pentru solicitarea unui credit bancar, fie pentru locuinte, fie pentru constructie sau renovarea unei locuinte.

Dobanzile bonificate la sumele plasate la banca sunt mai mici decat dobanda pietei, dar si  dobanda perceputa la creditul ipotecar este mai mica decat dobanda pietei.

BCR si Raiffeisen sunt banci pentru locuinte.

Acestea aveau la sfarsitul anului 2007 - 100.000 de clienti, la sfarsitul anului 2008 - 150.000 de clienti, la sfarsitul lui 2009 - 240.000 de clienti, iar pentru sfarsitul anului 2010 este prognozata cifra de 400.000 de clienti.

De ce a crescut numarul de clienti? Pentru ca, daca bancile comerciale au micsorat foarte mult suma pe care au acordat-o in astfel de credite, cei care doresc sa-si achizitioneze o locuinta apeleaza ca o supapa la acest produs de economisire/creditare in sistem colectiv.

Trebuie spus ca si statul a incurajat aceasta forma de economisire, prin faptul ca fiecare client capata in fiecare an o bonificatie de 25% din suma depusa, dar care nu poate depasi 250 euro.

Acest sistem functioneaza foarte bine in Germania si Austria, unde are o cota de piata din finantarile imobiliare foarte buna, insa nu a prins la fel de bine in alte tari europene.

Posibilitati de finantare exista. Sigur ca a apela la o banca pentru locuinte nu inseamna un proces rapid de obtinere a creditului.

Sunt aproximativ 3 ani in care trebuie sa depui lunar suma pe care ti-ai asumat-o.

Situatia finantarilor de pe piata imobiliara este extrem de precara in momentul de fata si desigur ca aceasta situatie nu-si va reveni pana cand nu se va recapata increderea in economia romaneasca.

Ultimele masuri ale guvernului, care includ si micsorarea salariilor cu 25%, sunt un factor negativ in momentul de fata care intarzie revenirea pietei imobiliare.

Foarte multi dintre bugetari au contractat credite imobiliare in perioada de boom imobiliar si in cazul in care li se micsoreaza salariile cu 25% vor intra in incapacitate de plata.

Asta inseamna un plus de imobile pe piata imobiliara.

Cei care au prognozat ca aceste credite neperformante ar putea ajunge la 1 miliard de euro au luat in considerare si influenta acestor masuri de austeritate.

Un proiect imobiliar din 5 ar putea intra in insolventa. Cum comentati aceste cifre de pe piata imobiliara?

Eu cred ca insolventa este o parte componenta a economiei de piata si are rolul de a curata piata de neaveniti, mai ales in sectorul dezvoltarilor imobiliare si, mai cu seama, in ceea ce priveste sectorul intreprinderilor mici si mijlocii.

Multe dintre ele au fost facute de persoane fara experienta in acest domeniu, care au intuit faptul ca se pot castiga sume importante de bani din astfel de investitii si care au mizat pe fluxurile financiare obtinute din avansurile de la clienti.

Practic, nu au investit foarte multi bani. Au investit poate in teren.

Insa, cum terenul a fost achitat cu un credit bancar , neinvestind sume foarte mari si neavand nici cunostintele necesare care sa le permita sa-si mentina afacerea, au fost deresponsabilizati.

Acest lucru a condus la insolventa.

Eu cred ca este bine sa se curete piata de astfel de dezvoltatori urechisti.

Desigur, pe piata dezvoltarilor imobiliare exista si persoane serioase.

Din pacate, insolventa nu-i loveste numai pe nepriceputi ci ii loveste si pe dezvoltatorii seriosi.

Bineinteles ca, dupa ce aceasta criza va fi trecut, nu va mai exista o atractie atat de mare pentru toata lumea sa se apuce de dezvoltari imobiliare.

Lumea va fi mult mai prudenta si nu se va apuca de asa ceva decat daca are expertiza necesara si o capacitate de finantare pe masura.

"Prima Casa" a oprit ajustarea preturilor la imobiliare? Ar fi fost mai bine fara acest plafon?

Programul ” Prima Casa” nu a avut o influenta asupra pietei imobiliare, decat una psihologica.

Influenta decisiva nu a avut din punct de vedere al preturilor si al tranzactiilor pentru ca anul trecut au fost finantate doar 13-14.000 de tranzactii.

14.000 de tranzactii nu pot influenta decizii pe piata.

In ceea ce priveste programul Prima Casa 2, care a fost demarat in acest an, cu o usoara ridicare de plafoane pentru constructiile noi, s-a tarat foarte greu.

Acel plafon de 75.000 euro nici nu a fost accesat pana in momentul de fata, pentru ca presupune asocierea a cel putin 7 persoane care detin un teren si care capata fiecare maximum 75.000 de euro.

Este foarte greu sa gasesti 7 persoane care sa doreasca un teren in acelasi loc si sa aiba aceleasi gusturi cu privire la constructia pe acel teren.

Numarul de tranzactii de anul acesta este foarte mic si repet: programul Prima Casa nu a fost altceva decat un program populist si preelectoral.

Desi putem cumpara un apartament cu 60.000 euro, romanii nu prea se inghesuie. Vor mai scadea preturile?

Aici vorbim de "affordability", respectiv nivelul la care iti poti permite un bun imobiliar.

Exista mai multe teorii referitor la aceasta accesibilitate.

Unii spun ca nivelul de pret al metrului patrat, la care lumea si-ar putea permite un apartament, este undeva la doua salarii medii pe economie.

Astfel, cu doua salarii medii pe economie, care sunt la 350 euro, iti poti cumpara un metru patrat.

Ar insemna 700 euro pe metru patrat. Cel putin la locuintele vechi, nu s-a ajuns la nivelul acesta.

E undeva la 1000 euro in Bucuresti si mai putin in alte orase din tara.

Daca ar fi sa judecam prin prisma acestei accesibilitati, inca nu s-a atins acel nivel.

BNR obliga bancile sa reevalueze garantiile. Ce se va intampla cu aceste imprumuturi?

Bancile comerciale reevalueaza garantiile clientilor care au dificultati de rambursare.

In cazul in care un client este bun platnic si ratele sunt rambursate la timp, banca nu are de ce sa intervina la reevaluarea garantiilor.

Insa daca exista dificultati la rambursare, banca va proceda la reevaluarea garantiilor.

Se reevalueaza garantia care, in cazul creditelor ipotecare, este insusi imobilul care a facut obiectul tranzactiei.

Desigur ca pretul acelui imobil a scazut, banca il reevalueaza la pretul actual de pe piata, iar daca considera ca suma de rambursat este superioara valorii de piata a imobilului, solicita beneficiarului creditului sa aduca garantii suplimentare care sa reintregeasca suma ceruta in garantie de banca.

Daca clientul refuza sau nu poate sa aduca aceste garantii suplimentare, banca il obliga sa ramburseze anticipat toata valoarea restanta a creditului.

Daca clientul nu este in stare sa ramburseze anticipat aceasta valoare a creditului, banca trece la ultima etapa, respectiv executarea silita a garantiei.

Este o solutie pentru dezvoltatori sa ieftineasca pretul apartamentelor, pana la nivelul la care cumparatorii sa si le permita?

Daca dezvoltatorii ar scadea pretul imobilelor din dezvoltarile imobiliare noi pana la nivelul pe care romanii si-l pot permite in momentul de fata, ar cobora sub pretul de cost.

Asta ar insemna pierderi pentru ei.

Uneori nu-i lasa bancile care i-au creditat, sa micsoreze pretul intr-atata.

Daca am incerca sa facem o balanta intre pretul de vanzare si posibilitatile romanilor, nu ar intra in faliment 1 din 5 dezvoltatori, ci, cel mai probabil, toti.

Cand vor incepe bancile executarea marilor proiecte imobiliare care nu s-au vandut?

Depinde de la contract la contract. Fiecare contract de creditare are clauzele lui.

Se poate generaliza, mai ales ca aceste clauze contractuale pot fi foarte diferite de la o banca la alta sau de la un client la altul.

Este de vazut in cazul fiecarui proiect care sunt clauzele contractuale.

Bancile comerciale nu pot intarzia foarte mult, fiindca exista normele prudentiale ale BNR care ii obliga ca, intr-un anumit termen, in cazul in care exista un credit neperformant, sa treaca la executare silita.