Criza imobiliara se apropie de sfirsit?

Demararea (chiar cu bilbiielile de rigoare) a programului Prima Casa, o timida reluare a creditarii bancare si o usoara crestere pe anumite segmente a preturilor la locuinte ii determina pe unii observatori sa considere ca cele mai grele momente pentru piata imobiliara au trecut. Sa fie chiar asa?

In fapt, cred eu, nu exista nici un motiv rezonabil pentru a considera ca preturile vor avea un curs ascendent pe termen scurt si mediu si ca volumul tranzactiilor va creste semnificativ in lunile care urmeaza.

Chiar daca va functiona ca uns, programul Prima Casa nu va "injecta" in cererea solvabila a populatiei decit sub un miliard de euro, si asta intr-un an- un an si jumatate de acum inainte.

Mult prea putin pentru a contrabalansa oferta care deja exista de case nou construite si care isi asteapta de luni bune cumparatorii. Mai mult, este limpede ca macar o parte a acestor bani vor merge si spre locuintele construite in anii anteriori, chiar inainte de 1989.

Cererea solvabila de locuinte a fost alimentata in perioada de formare a bulei imobiliare in mod decisiv de larghetea ofertei de creditare ipotecara a bancilor comerciale.

Pe masura ce Banca Centrala a redus dobinda de politica monetara si a diminuat rezervele minime obligatorii - sporind deci disponibilul financiar lasat la dispozitia bancilor - activitatea de creditare a inceput sa se urneasca, dar asta comparativ cu blocajul cvasitotal din primul trimestru al acestui an.

Suntem departe de amplitudinea din perioada 2006-2008 si exista toate premisele sa presupunem ca abia pe la finele anului s-ar putea observa miscari mai consistente in aceasta directie (asta in cazul unui scenariu pozitiv de reviriment economic).

Asta in privinta cererii.

In privinta ofertei, lucrurile stau inca si mai rau.

Cei care au construit si nu au vindut (inca) vor trece prin cele mai grele momente abia incepind cu toamna acestui an. Multi au facut-o, la rindul lor, pe baza creditului bancar.

 

--------------------

CONSTANTIN RUDNITCHI iti recomanda 3idei.ro

--------------------

Chiar daca au intrat in primele luni ale anului in incidente de plata, nu a existat un interes din partea bancilor creditoare pentru "executii rapide". Daca bancile scot la vinzare bunuri pe fond de diminuare a cererii solvabile, preturile predictibile care pot fi obtinute sunt foarte mici - eventual sa nu acopere nici creditul initial si nici dobinzile.

Asa ca s-au folosit toate mijloacele din arsenalul regulamentar/prudential pentru a decala pe cit posibil momentul adevarului.

Si nici bancile nu vor sa-si incarce excesiv portofoliile cu mai multe credite sub observatie, indoielnice sau cu restante, cu atit mai mult cu cit nici in celelalte sectoare ale economiei lucrurile nu merg deloc bine si o serie de clienti care activeaza in aceste sectoare devin, la rindul lor, rau-platnici.

Pe masura ce ceasul bombei ticaie tot mai aproape de momentul exploziei, antreprenorii vor incerca sa vinda tot mai ieftin, pina la limita renuntarii la orice fel de profit.

Dar aceasta situatie nu poate sa dureze - avind in vedere reglementarile sistemului bancar din Romania - mai mult de sase-noua luni, adica pina in toamna.

Constructorii care au datorii la banci si nu isi vor alimenta disponibililul financiar pina in septembrie-octombrie, risca abia atunci sa fie executati iar locuintele - aflate in varii stadii de executie - sa fie scoase la vinzare, alimentind sporirea ofertei, pe fond de stationare/diminuare a cererii solvabile.

Deci un alt motiv potential de scadere si nu de crestere a preturilor la locuinte.

Asadar, criza imobiliara este departe de a se apropria de final iar corectiile de preturi - in jos - vor continua pe ansamblu, chiar daca nu cu dramatismul ultimei jumatati de an. Cu un amendament, extrem de important.

Ca nici o alta piata, nici cea imobiliara nu poate fi judecata prea generalist. Perioada bulei imobiliare a umflat anormal TOATE preturile, indiferent ca vorbeam de o garsoniera confort doi, veche de treizeci de ani, situata intr-o zona periferica a Capitalei sau de o vila intr-o zona rezidentiala a unui mare oras.

De acum, asa cum este normal, setul de criterii care dau cu adevarat, oriunde in lume, valoarea unei proprietati vor actiona mai apasat si pe piata romaneasca.

Sunt segmente - zona aferenta litoralului Marii Negre, zonele ultracentrale din citeva orase mari si cu o economie mai dinamica decit media pe tara, etc - unde preturile s-au stabilizat sau sunt aproape de momentul stabilizarii.

Pentru aceste proprietati - case, terenuri, spatii de birouri - vom putea asista, incepind cu finele anului, chiar la o sporire a preturilor de vinzare.