Interviurile Business24.ro
HOT TOPICS

Criza imobiliara abia incepe

Criza imobiliara abia incepe
Daca anul trecut a fost pentru sectorul imobiliar unul de corectie a preturilor - nu neaparat dramatica - si de blocaj, in 2009 criza isi va arata cu adevarat coltii.

Traim intr-o tara a paradoxurilor. Dupa un an de consistenta crestere a PIB - cea mai robusta dupa 1990 - situatia economica pare serios deteriorata. La fel, desi necesarul de locuinte depaseste acum 100 de miliarde de euro pentru urmatorii zece ani, dezvoltatorii imobiliari vor trece, previzibil, prin cel mai dur soc postdecembrist. Si nu doar criza globala este de vina.



Cind stabilitatea macroeconomica - ne referim mai ales la o rata a inflatiei cu o singura cifra si la un cadru predictibil - a permis reducerea dobinzilor si lansarea creditarii pentru persoanele fizice, locuintele au fost principala tinta a romanilor.



La o asemenea cerere - estimata la circa 125 de miliarde de euro la inceputul anului 2005 - trebuia sa i se raspunda cu o oferta pe masura. Asa se face ca o puzderie de oameni de afaceri, mai mult sau mai putin specialisti in domeniu, s-au indreptat rapid spre sectorul imobiliar si au inceput sa construiasca.



Cel putin doi virusi, insa, s-au strecurat in acest mecanism care, altminteri, ar fi fost capabil sa functioneze cel putin un deceniu la o turatie rezonabila si sa aduca sume consistente atit in buzunarele dezvoltatorilor, cit si al bancherilor.



Primul: lacomia ambilor "jucatori". Bancherii s-au aruncat la dobinzi nejustificat de mari, lucrind cu o marja nerusinata, atit pentru persoana fizica ce accesa un credit imobiliar, cit si pentru dezvoltatorul care imprumuta bani pentru a construi.



La rindul lor, antreprenorii erau dispusi sa plateasca aceste dobinzi pentru a nu pierde momentul favorabil, pe de-o parte, si pentru ca oricum isi recuperau banii din regiile la fel de nerusinate pe care le practicau atunci cind socoteau pretul de vinzare a vilelor si apartamentelor.



Cind un metru patrat construit costa, de exemplu, 300 de euro, ei il vindeau si cu 1200 de euro. Evident ca erau dispusi, in atare conditii, sa accepte o dobinda camatareasca pentru a se alimenta cu bani.



Al doilea: nesabuinta romanilor in gestionarea bugetului de familie si un comportament de consum tip "Caritas". Neamtul s-ar gindi de trei ori daca si-ar antama viitorul virindu-se intr-un credit care inseamna jumatate din lefa lui pe luna pentru urmatorii zece-douazeci de ani. Euforia unor anunturi triumfaliste ale administratiei - va amintit cum duduia economia? - inflama si mai mult acest comportament.



Asa se face ca atunci cind "temperatura" economiei a scazut brusc - si nu doar ca efect al crizei globale - iar "duduiala" s-a tradus corect prin "supraincalzire", lantul s-a blocat cvasinstantaneu pe toate componentele sale iar pretul lacomiei din ultimii trei ani se vede cu ochiul liber.



Dezvoltatorii care au apelat la credite, au construit in diverse stadii, dar nu mai vind apartamentele, sunt intr-o situatie fara iesire. Un bloc nu este un activ pe care il "ingheti" un an doi in asteptarea vremurilor mai bune.



El trebuie intretinut, pazit, etc, adica consuma resurse pina este instrainat prin vinzare. Iar daca proprietarul nu mai dispune de resurse, este obligat sa reduca pretul pina il vinde. De asemenea, ratele la banci se aduna si devalorizarea leului - pentru ca cele mai multe credite au fost in euro - este cireasa de pe tort, sporind datoria in lei.



Unii dintre beneficiarii care au apelat si ei la credite - 500.000 de romani au luat credite in euro - se pot trezi insolvabili acum cind piata muncii a devenit turbulenta. Cresterea exponentiala a incidentelor de plata din ultimele doua-trei luni arata dimensiunea problemei.



Nici bancherii nu au motive de fericire. Aparent, ei sunt asigurati prin bunurile pe care, la o adica, le pot scoate la vinzare. In fapt, unele credite imobiliare au doar la prima vedere acoperire in garantii. Au fost imobile supraevaluate de evaluatori "binevoitori", sub ochii inchisi complice ai directorilor de sucursale.



Iar cind piata se afla intr-o situatie de supraoferta pe moment, merita sa ne intrebam cine si la ce pret va cumpara eventualele garantii scoase la vinzare de banci.



In ultimele luni ale anului trecut, am asistat mai degraba la un razboi al nervilor. Doritorii (solvabili) de locuinte - atitia cit mai erau - asteptau ca preturile sa atinga un minim iar dezvoltatorii tineau cit puteau la pret, pentru ca nici nu le ajunsese cutitul la os. Acum cererea solvabila a atins un nivel aproape de inghet iar ceasul creditelor antamate de dezvoltatori a trecut de ora douasprezece.



Daca nu vor sa riste falimentul de jure, multi dintre acestia vor trebui sa reduca si mai mult preturile. Pina unde, este dificil de estimat acum. Cele mai optimiste estimari indica totusi un nivel de minimum 30 la suta pentru 2009 (excluzind zonele ultracentrale ale marilor orase, Delta Dunarii si litoralul).



O eventuala relaxare a conditiilor de creditare de catre banca centrala si stationarea leului pe palierul 4-4,3 nu va rezolva problema de fond: se va plati pretul unei "goane dupa aur" care - a se vedea (sigur, la o alta scara) situatia din SUA pe acest segment - i-a imbogatit intr-adevar pe unii, dar si risca sa-i aduca pe multi la sapa de lemn.






Ti-a placut acest articol? Urmareste Business24 si pe Facebook! Comenteaza si vezi in fluxul tau de noutati de pe Facebook cele mai noi si interesante articole de pe Business24.
Sursa: Business24
Articol citit de 14031 ori