Interviurile Business24.ro
HOT TOPICS

Preturile terenurilor intravilane se vor stabiliza in curand

Preturile terenurilor intravilane se vor stabiliza in curand

Preturile terenurilor din Bucuresti la momentul aderarii Romaniei la Uniunea Europeana sunt similare celor din capitalele tarilor integrate in 2004, iar ritmul de crestere incepe sa scada in acest moment, a declarat pentru Rompres, Daniel Mitarcu, consultant senior la compania de consultanta imobliara DTZ Echinox.

"In ultimii doi ani, in Bucuresti s-a observat o crestere generalizata a preturilor la terenuri, de la 50 la suta la 400 la suta, in functie de facilitatile create in zona. Preturile au crescut mai mult in partea de nord decat in partea de sud a orasului. Cred ca pretul terenurilor intravilane ar mai putea sa creasca pentru o perioada destul de scurta, dupa care se vor stabiliza. Cresterile de preturi in perioada urmatoare nu pot fi, insa, spectaculoase" a precizat Daniel Mitarcu.

Pretul terenurilor ar putea fi influentat, indirect, de pretul de constructie. Astfel, daca preturile produselor imobiliare vor creste mai incet decat costurile de constructie presiunea se va restrange asupra pretului terenurilor.

In acelasi timp, pretul pentru terenuri poate fi influentat de motivatia dezvoltatorilor de a construi produse imobiliare, generata de direct de cererea de piata. Daca, odata cu aderarea la UE, puterea de cumparare va creste astfel incat cererea de produse imobiliare sa se imbunatateasca cantitativ si calitativ, va exista si motivatia din partea dezvoltatorilor imobiliari si, implicit, se va dinamiza, intr-o masura moderata insa, si piata terenurilor.

Terenurile pretabile pentru constructii rezidentiale sunt numeroase in toate sectoarele si pot fi identificate ca terenuri libere sau ca trerenuri provenite din suprafetele industriale care urmeaza sa fie dezafectate.

"La o evaluare sumara, cred ca sectorul 5 ar putea oferi cea mai mare suprafata pretabila pentru constructii. Din punct de vedere comercial, cele mai profitabile dezvoltari rezidentiale se gasesc in sectorul 1, fapt ce se datoreaza, in special, pretului de vanzare mai mare care poate fi obtinut aici. Sectoarele 2 si 3 se afla in topul sectoarelor cu cinci proiecte rezidentiale mai mari de 100 de unitati. Cred ca asta se poate explica printr-o densitate mai mare de populatie in aceste sectoare", a spus Daniel Mitarcu.

O oferta importanta pentru dezvoltatori este cea a terenurilor unde se mai pot construi blocuri noi in oras, mai exact parcele libere si parcele ocupate de fabrici si parcele ocupate de alte cladiri demolabile care nu isi mai regasesc utilitatea aici. Trebuie doar ca situatia juridica sa permita vanzarea terenului, iar situatia urbanistica sa permita proiectarea respectivelor cladiri. De altfel, astfel de situatii se intalnesc in toate orasele mari, precum Iasi, Bacau, Suceava, Cluj, Timisoara.

"O noua moda a inceput sa prinda teren printre patronii ieseni. In ultimul timp, tot mai multi proprietari de fabrici, ce sunt localizate in interiorul cartierelor de locuinte, au inceput sa ia in calcul mutarea activitatilor de productie in zonele periferice ale orasului. Unii pur si simplu spera sa castige din diferenta de pret a terenurilor, pe cand altii si-au indreptat atentia spre ridicarea unor ansambluri imobiliare pe vechile amplasamente si spre accesarea de fonduri europene pentru protectia mediului. De la mijlocul acestui an si pana in 2013, Uniunea Europeana va aloca Romaniei circa sase miliarde de euro pentru protectia mediului. Un procentaj cuprins intre 30-50 la suta din aceste fonduri vor fi nerambursabile. Cu alte cuvinte patronii care aleg sa isi mute activitatile spre periferie vor castiga de doua ori: din vanzarea terenurilor ori a ansamblurilor imobilire si din accesarea de fonduri europene nerambursabile" ne-a precizat Eliza Neamtu, consilier imobiliar la agentia Fidelia Casa.

Spre exemplu, pentru Iasi agentii imobiliari apreciaza ca o evolutie interesanta va putea fi observata la pretul terenurilor din zonele Pacurari sau ses Bahlui si Metro. Chiar daca numarul proiectelor imobiliare va creste, specialistii considera ca vom putea vorbi despre scumpiri masive ale terenurilor numai in cazul celor situate in zone bune si care se afla in apropierea retelelor de utilitati.

'Cea mai spectaculoasa evolutie va fi resimtita pe sectorul terenurilor comerciale, la iesirea din Pacurari sau ses Bahlui si Metro, adica tot ceea ce inseamna in apropierea principalelor artere rutiere", a apreciat Marian Hauta, consilier in cadrul agentiei imobiliare iesene Terra.

Preturile terenurilor din Romania au inceput, uneori, sa "sperie" pana si marile retele internationale de magazine, apreciaza agenti imobiliari din Suceava, oras care cunoaste o dezvoltare deosebita pe segmentul de retail. "Pretul platit pentru teren in Romania l-a depasit, recent, pe cel din majoritatea tarilor est-europene. In unele cazuri este chiar peste limita la care este profitabil sa deschizi chiar si locatii importante", a declarat directorul general al real-Hypermarket Romania, John Rix.

Estimarile analistilor imobiliari indica pentru Cluj cresteri de pret cu circa 20 la suta, ajungand la 40-200 de euro metrul patrat in afara localitatii, in timp ce in Brasov cresterea preconizata este de 50 la suta, pana la 200-700 de euro metrul patrat in oras si 10-100 de euro in afara. In Ploiesti, un metru de teren in zona DN1 variaza intre 20 de euro si 50 de euro.

Potrivit reprezentantilor companiilor din piata, fondurile alocate pentru achizitionarea terenurilor au ponderi care variaza de la 10 la suta pana la 50 la suta din totalul investitiei, in functie de locatie si magazin.

In Capitala, terenurile in zona de sud se afla intr-o paleta mai larga de preturi, comparativ cu cele din nord. ,,Vorbim de terenuri la sud de Berceni si Rahova, care sunt expuse la vanzare cu preturi intre 15 si 75 euro la suprafete in jurul a unui hectar. Este de observat faptul ca, in extremitatea sudica a Bucurestiului, exista suprafete mai mari de teren disponibil la vanzare decat in extremitatea nordica a Bucurestiului. Terenul din sud, centru-sud, se afla intr-un interval de pret cuprins intre 850 si 350 euro/mp, si aici ma refer la terenurile mari, pretabile pentru constructii inalte" apreciaza Daniel Mitarcu de la DTZ Echinox.

Cele mai multe tranzactii in sudul orasului sunt speculative. Asta inseamna ca nu exista un interes imediat in dezvoltarea lor ci se doreste pastrarea in ideeea cresterii preturilor. Interesul pentru tranzactii speculative pe zona de sud a fost determinat de cresterea la nivel aproape maxim al preturilor in nord, de anuntarea unor proiecte mari in zona si de o densitate relativ mare, ceea ce permite dezvoltarea intr-un viitor apropiat a unor proiecte de clasa B.

'Din punctul de vedere al dezvoltatorului de retail, principalele puncte forte ale zonei de sud a Capitalei sunt densitatea mare a populatiei si prezenta tuturor mijloacelor importante de transport. Principalul punct slab al acestei zone il reprezinta venitul mediu pe cap de locuitor, mai scazut in comparatie cu media pe Capitala, si mai ales in comparatie cu zona de nord', a declarat Oana Iliescu, directorul departamentului Retail al DTZ Echinox.

Randamentul, in acest moment, pentru o investite pe segmentul comercial - achizitia unui teren si construirea unui centru comercial pe partea de dezvoltare este, conform celor de la DTZ, intre 15 si 25 la suta. "Daca vorbim de astfel de dezvoltari, care sunt predominant pe orizontala, in care raportul dintre suprafata terenului si cea construita desfasurata este subunitar, trebuie sa vorbim de preturi in jurul a 300 euro/mp. Luam in calcul aici ca o parte din randamentul terenului se pierde si din nevoia unor suprafete mari alocate pentru parcari. Preturile terenurilor destinate hypermarket-urilor se afla undeva in jurul a 200 euro/mp, in orasele mari vizate de dezvoltatori", precizeaza Daniel Mitarcu de la DTZ.

Suprafete de teren agricol in intravilan nefolosite care au cea mai mare cautare sunt, in principal, terenurile care pot fi folosite in scop rezidential, exploatand zonele frumoase din jurul Bucurestiului, si terenurile industriale care pot exploata pozitia pe drumurile nationale.

Exista si ipoteza "sumbra" ca aceste terenuri sa fie achizitionate ca terenuri intravilane de investitori, primariile sa nu se implice in gasirea solutiilor de echipare a acestor terenuri si implicit sa reduca potentialul de dezvoltare pe aceste terenuri, dar in acelasi timp sa considere terenurile ca fiind in sectorul intravilan si sa le impoziteze in consecinta.

<b>Investitiile realizate pe piata imobiliara din Romania s-au ridicat la aproximativ 800 milioane euro in 2006</b>

Investitiile realizate in 2006 pe piata imobiliara romaneasca au totalizat aproximativ 800 milioane euro, cele mai multe in segmentul birourilor, a declarat pentru Mihai Plaesu de la DTZ Echinox.

Cele mai semnificative tranzactii din punct de vedere al valorii s-au inregistrat, insa, in segmentul retail.

"Putem estima ca se afla in stadiu avansat tranzactii totalizand peste 250 milioane de euro, dar asta nu inseamna ca toate se vor si concretiza" ne-a declarat Mihai Plaesu.

Decizia de a investi in dezvoltarea cladirilor de birouri este determinata de prezenta, in portofoliul dezvoltatorilor, a unor terenuri care sa permita dezvoltarea unor cladiri competitive, nivelul concurentei pe piata si nivelul de rentabilitate al investitiilor din alte sectoare economice.

"Profiturile pe piata romaneasca sunt in scadere in acest moment. Cauza este numarul din ce in ce mai mare al dezvoltatorilor activi din Bucuresti si cresterea nivelului de calitate. In ultimul an, remarcam prezenta pe piata a unor dezvoltatori care au in vedere o rata de profitabilitate mai mica si, in consecinta, isi pot securiza proiecte la preturi ceva mai mari. In acest caz, cei care detin in portofoliu proiecte imobiliare mari au in momentul acesta oportunitatea vanzarii la preturi avantajoase", a apreciat Daniel Mitarcu, consultant senior la DTZ Echinox.

Anul 2006 a marcat o crestere usoara pe piata inchirierii spatiilor de birouri moderne. Specialistii DTZ estimeaza ca aproximativ 200.000 mp au fost inchiriati pe parcursul anului prin intrarea unor companii noi pe piata, prin extinderea celor existente, dar si ca urmare a unor achizitii si fuziuni care au avut loc pe piata, mai ales in domeniul IT si Pharma.

,,Comparativ cu 2005, cresterea ar fi de 15 la suta. Evolutia cererii a fost incetinita, insa, si de lipsa spatiilor disponibile pentru ocupare in 2006, cele mai multe companii mari trebuind sa astepte finalizarea cladirilor programate pentru anul 2007. Lipsa unei oferte suficient de mari a creat o pozitie puternica pentru proprietari, care au fost mai rigizi in negocierea contractelor, mentinand ridicate chiriile si determinand chiriasii sa fie mai precauti in calcularea bugetelor si estimarea evolutiei stocului de spatii de birouri", a precizat Adriana Neagu, consultant la DTZ Echinox.

Ponderea pe care au avut-o preinchirierile (inchirierea unui imobil inca din faza de proiect) in totalul pietei a reprezentat si motivul pentru care 40 la suta din tranzactiile anului 2005 au insemnat preinchirieri pentru cladiri ce urmeaza sa fie livrate in 2007. Exista inca multe companii care sunt in cautare de spatii moderne de birouri, iar aderarea la Uniunea Europeana si calificarea inalta a angajatilor romani va atrage si alte companii catre Romania.

Stocul de spatii care a fost inchiriat a ajuns, in 2006, la 750.000 mp de spatii de birouri moderne, in crestere cu 25 la suta fata de 2005.

"In conditiile in care, din stocul existent, nu s-au eliberat suprafete mari, iar oferta a fost mai mica decat cererea, ne dam seama de motivele care au determinat mentinerea unor chirii ridicate. Desi anuntate sa fie finalizate in anul 2006, sunt inca in constructie o serie de cladiri care vor aduce 35.000 mp pe piata. Din acestia, mai sunt disponibili circa 10.000 mp", a spus Adriana Neagu.

Rata disponibilitatii spatiilor de birouri (vacancy rate) este, in prezent, sub trei la suta. Din stocul estimat pentru anul 2007, mai mult de 30 la suta a fost deja preinchiriat.ROMPRES

<b>Bloombiz</b>
(Sursa: <a href=http://www.rompres.ro/ target=_blank>Rompres</a>)

Ti-a placut acest articol? Urmareste Business24 si pe Facebook! Comenteaza si vezi in fluxul tau de noutati de pe Facebook cele mai noi si interesante articole de pe Business24.

Sursa: Business24
Articol citit de 2229 ori