Interviurile Business24.ro
HOT TOPICS

Cum alegem locul de casa

Cum alegem locul de casa
Achizitionarea unui teren e o treaba destul de complicata. Aici intervin multe elemente care ne pot face sa ne decidem sau, dimpotriva, sa ne razgandim, in privinta unei oferte.Unde sa fie amplasat?
In cazul construirii unei locuinte, fiecare viitor proprietar are pretentiile lui. Unii doresc sa fie cat mai aproape de centrul orasului in care domiciliaza, ca sa parcurga un drum cat mai scurt pana la punctele cele mai frecventate (banci, societati financiare, edificii culturale sau de divertisment - teatre, cinematografe, stadioane).

Altii vor sa ajunga cat mai repede la serviciu. Exista si tendinta de a cauta zone pitoresti, cu spatii verzi si, daca e posibil, intinderi de apa prin preajma. Nu putini sunt exigentii care tintesc o combinatie intre toate acestea, urmarind sa aiba liniste, dar fara sa stea prea departe de viata citadina.

La un teren conteaza si frontul stradal, distanta cea mai apropiata pana la urmatoarea casa, precum si inclinatia (acolo unde exista).

O casa-n panta poate parea sic, mai ales la poalele unui munte, dar necesita lucrari de consolidare care maresc cu 30% valoarea constructiei.

Influentele enumerate fac ca o parcela sa fie mai scumpa sau mai ieftina, pretabila sau nu la constructia de imobile.

Sa stii pe cine sa-ntrebi

Dar, mai e ceva. Ceva fara de care nici o cladire din lume nu poate fi viabila: retelele de utilitati.

Inainte de a da banii pe teren, orice cumparator se intereseaza cat ii va fi de simplu sa se branseze la canalizare, alimentarea cu apa, gaz, electricitate.

Cum gasim un lot care sa aiba retelele aproape? Adica nu neaparat sa vina conducta de gaz la cativa pasi de poarta casei (pe dedesubt nici nu e voie sa treaca), dar macar sa nu faci doua ore cu masina pana la cel mai apropiat loc unde poti sa "intepi".

In orice afacere si la orice investitie, sansele de reusita sunt mai mari daca omul stie unde sa se informeze. Specialistii din piata recomanda celor lipsiti de experienta sa se adreseze profesionistilor: juristi, arhitecti, agenti imobiliari, acestia ajutand la evitarea greselilor. Cine procedeaza altfel, se poate trezi ca s-a aventurat intr-o adevarata "jungla", unde cu mare dificultate se va descurca fara "calauze".

Care ar fi riscurile, in caz ca alegem gresit? Sa presupunem ca am gasit un teren ieftin, 1 euro/mp, suprafata fiind de 400 mp. Gata, am dat 400 euro si avem loc de casa.

Chilipir, nu? Ba deloc! Pe urma, ne pomenim ca suntem departe de conductele de gaz si apa si ca trebuie sa cheltuim vreo 10.000 de euro ca sa ne bransam. Atunci tragem concluzia ca era preferabil sa ne fi orientat catre o parcela mai scumpa, la 7-8 euro/mp, dar care sa aiba utilitatile aproape.

Unde-s multi, pretul scade

La acest gen de tranzactii, lucrurile nu difera prea mult de ceea ce se intampla pe alte piete. Acolo unde o firma are un teren si beneficiaza deja de utilitati, poate veni si un particular sa se branseze, platind acelei firme. Asemenea proceduri se practica.

"Sa presupunem ca sapte persoane fizice sau juridice au cheltuit 5.000 euro de caciula, in total 35.000 euro pentru a-si cupla terenurile la utilitati", a exemplificat Ion Radu Zilisteanu, director general la compania imobiliara Intermedias Bucuresti. "Daca vine si al optulea, cu un lot alaturat, si solicita sa se branseze, suma de 35.000 euro se imparte la 8 si rezulta 4.375 euro. Atat va plati noul venit, iar banii vor fi impartiti de ceilalti sapte", a precizat Zilisteanu.

Investitorii care vaneaza

Pe piata activeaza si asa-numitii investitori-vanatori. Acestia se intereseaza la primarii despre programele de finantare care au ca scop introducerea de utilitati in diverse zone. Banii provin, in majoritatea situatiilor, din surse externe, gen Phare.
"Vanatorul" pune mana pe un plan urbanistic si identifica zonele unde urmeaza sa se instaleze retelele. El cumpara parcele pe care le vinde dupa doi-trei ani la un pret mai mare.

Din astfel de speculatii se obtin profituri destul de mari, uneori se scoate de 5-6 ori suma investita, sau chiar mai mult.

Informatiile se pot lua si de la regii, dar cel mai bine e tot la primarie, pentru ca acolo exista evidente centralizate.

Veti spune: bine, dar aceste date nu sunt secrete, ci publice; daca e asa de simplu, atunci toata lumea se va imbogati din afaceri cu terenuri. Ei, nu chiar toata lumea, pentru ca se ivesc cateva conditii.

Trebuie sa ai timp sa cauti si sa dispui de fonduri destul de mari ca sa te lansezi in aceste operatiuni. Adica nu cumperi 3 metri patrati, ca nu ai ce face cu suprafete mici.
Se lucreaza cu loturi intinse, care apoi se parceleaza in vederea revanzarii. Ca sa achizitionezi 5.000 mp la un pret mic, de 3 euro/mp, tot ai nevoie de 15.000 euro, bani ce vor fi imobilizati vreme indelungata.

Informatiile preliminare costa 5% din valoarea totala

"Cel mai mare defect al romanilor este ca ei au impresia ca se pricep la toate: politica, fotbal, agricultura, imobiliare. In real-estate, ca sa faci o afacere buna trebuie sa te consulti cu specialistii: pentru chestiunile tehnice - cu arhitectii, pentru cele juridice - cu avocatii, iar in ce priveste preturile si investitiile profitabile - cu agentii imobiliari.

Costurile totale preliminare la achizitionarea unui teren, sunt de maximum 5% din valoarea de cumparare, dar informatiile culese de la cele trei categorii de profesionisti ii dau posibilitatea investitorului sa ia o decizie corecta.

In Vest, numai comisioanele practicate de catre agentiile imobiliare ajung pe la 4-5%.
Informatiile preliminare se refera la urmatoarele aspecte: unde cumpar terenul, daca sa optez sau nu pentru o anumita parcela, ce am voie sa construiesc, ce perspective de dezvoltare are zona.

In privinta introducerii utilitatilor, exista trei categorii de institutii cu implicare si decizie in acest proces.

In primul rand, primariile, care au nevoie de bransarea la retele atunci cand se efectueaza extinderea unor zone. Acestea nu se ocupa, insa, mai deloc.

In al doilea rand, regiile, care au scopul sa atraga cat mai multi clienti. Acestea se implica numai daca primesc bani. De obicei, trebuie sa existe o cerere sau un grup de interese care sa solicite cuplarea la alimentarea cu apa, gaz, electricitate. Regiile nu cupleaza terenurile la retele fara sa aiba certitudinea ca acolo vor fi constructii, pentru ca apoi sa astepte investitiile.

In sfarsit, companiile private. Acestea sunt cele mai interesate sa actioneze atunci cand isi ridica o cladire. In costurile de executie a proiectului, firmele introduc si cheltuielile necesare pentru bransamente."
Dragos Dragoteanu, general manager la agentia imobiliara Euroest

SFAT

Inainte de a va decide sa cumparati, fiti foarte atenti la imprejurimi! Exista zone unde, in lipsa unui proiect urbanistic unitar, dezvoltarea s-a facut haotic, astfel ca spatiile existente creeaza unui nou-venit probleme majore la canalizare sau alimentarea cu apa si gaz.




Sursa: Banii Nostri

Ti-a placut acest articol? Urmareste Business24 si pe Facebook! Comenteaza si vezi in fluxul tau de noutati de pe Facebook cele mai noi si interesante articole de pe Business24.
Sursa: Business24
Articol citit de 1668 ori