Interviurile Business24.ro
HOT TOPICS

Raport Special: Cat costa terenul in imprejurimile Capitalei

Raport Special: Cat costa terenul in imprejurimile Capitalei

Dupa analiza pietei imobiliare bucurestene Bloombiz.ro si revista Bilant va propun un material despre oportunitatile de investitie in terenuri la marginea Capitalei.Chiar daca raiul rezidential al Capitalei ramane amplasat in nordul Bucurestiului, nu putine sunt zonele din jurul municipiului in care apar, precum ciupercile dupa ploaie, noi dezvoltari rezidentiale. Bucurestenii care dispun de bani si dorinta de a se muta de la bloc intr-o casa A"pe pamantA" gandesc simplu - Baneasa sau Pipera. Din pacate, de cele mai multe ori, pretul terenurilor libere de constructii reprezinta prima piedica majora pentru realizarea unui asemenea plan.

Astazi, un metru patrat in zona Erou Iancu Nicolae sau Baneasa costa intre 85 si 100 de euro. Mai incolo, urmand linia drumului national care leaga Capitala de Ploiesti, preturile scad treptat, dar continua sa fie la fel de prohibitive - 60 euro/mp in Otopeni, de-a lungul drumului national, 50 euro/mp in Pipera si 60 euro/mp in ansamblul Paradisul Verde din Corbeanca. Evident ca exista solutii, mai ales pentru investitorul mai putin interesat de latura comerciala, in zone in care companiile de investitii imobiliare inca nu au calcat prea mult. In Mogosoaia, se mai pot gasi terenuri bune pentru construirea unei case cu un pret de 10 euro/mp.

Insa, cele mai bune terenuri, apropiate de lac sau cu acces la utilitati, ajung si la 40 euro/mp. Alte cateva localitati din jurul Capitalei atrag, in prezent, atentia bucurestenilor care vor sa-si construiasca locuinte. Fenomenul are loc fara prea mult tam-tam, discret, cumparatorii avand grija sa nu inflameze prea tare imaginatia proprietarilor de terenuri. Este vorba despre Stefanesti, unde preturile sunt intre 28 si 30 de euro/mp si Popesti-Leordeni - 30-50 euro/mp. Cu exceptia unor zone precum Erou Iancu Nicolae sau Paradisul Verde, conturate ca niste A"sanctuareA" rezidentiale, majoritatea zonelor enumerate cunosc dezvoltari imobiliare mixte - rezidential-industrial-comercial.

Acest fapt explica de ce in jurul vetrelor unor comune sau sate din apropierea Bucurestiului, cum ar fi Popesti-Leordeni sau Stefanesti, preturile sunt comparabile cu cele ale unor zone rezidentiale intens speculate astazi, respectiv Baneasa, Pipera, Otopeni. Chiar daca raiul rezidential al Capitalei ramane amplasat in nordul Bucurestiului, nu putine sunt zonele din jurul municipiului in care apar, precum ciupercile dupa ploaie, noi dezvoltari rezidentiale. Este adevarat ca acestea sunt izolate, mai putin impresionante decat cele din nord, dar exista de la an la an tot mai multe. Pretul pare a fi argumentul cel mai important.

In Pantelimon, unde un metru patrat de teren costa intre 12 si 15 euro, dar, mai ales, la iesirea din oras, in Berceni, si spre Alexandria, vilele si casele noi sunt tot mai multe. La periferie, in zona Berceni, pretul terenului este de 10 - 12 euro/mp, cele mai ieftine terenuri de vanzare fiind cele de la iesirea spre Alexandria (7- 8 euro pe metru patrat). Cu mult in afara orasului, la Buftea, Chiajna, Bragadiru, Mihailesti, Saftica sau Balotesti, preturile sunt cuprinse intre 10 euro si 18 euro/mp. Mai ieftine sunt proprietatile din Jilava, Dragomiresti, Afumati, Chitila sau 1 Decembrie. Aici, preturile pleaca de la 5 euro/mp si ajung pana la 12 euro/mp.

Cumpararea unui teren este prima faza in realizarea unui vis de-o viata. Pe langa pretul terenului, imobilul propriu-zis poate sa coste intre 270 euro si 450 euro/mp construit. La aceste costuri se adauga cele de proiectare, avize (Planuri de urbanizare zonale, autorizatie de construire etc.). Proiectarea unei locuinte costa cel putin 4.500 euro daca planul prevede realizarea unei case modeste (cu doua dormitoare) si chiar 600 euro/mp daca vorbim despre o vila de lux.

Bucurestiul nu este un oras complet constituit. Acest fapt are o influenta capitala asupra dezvoltarii intregii zone metropolitane. Cu timpul, expansiunea Bucurestiului a dus la inghitirea continua a periferiei, astfel incat aceasta a fost intr-o perpetua deplasare. In anii 1930, Bucurestiul a devenit, dintr-o aglomerare de case imprastiate la distante destul de mari, un oras compact, astfel incat curtile foarte intinse si maidanele existente au fost completate cu noi parcelari. In epoca, sunt cunoscute peste 135 de parcuri si parcelari cu noi dezvoltari rezidentiale finalizate in circa 10-15 ani.

Parcurile rezidentiale Jianu, Bonaparte, Domenii, trasate intai pe hartie, au fost gandite ca niste cartiere in afara Bucurestiului. Astazi, primele doua cartiere sunt cunoscute sub denumirea de Primaverii si zona strazilor cu nume de capitale.Extrem de armonios pana in 1990, echilibrul dintre diferite proprietati si tipuri de case in cartierele mentionate a fost stricat, insa, dupa 1990, o data cu aparitia cladirilor cu regim de inaltime mare.

Periferia de astazi va fi Bucurestiul de maine

In momentul in care au fost construite cartierele Jianu, Bonaparte sau Domenii, acestea nu aveau cota de astazi. Dar pentru ca au fost realizate unitar, noile zone rezidentiale s-au dovedit a fi de mare succes. Acest lucru da masura importantei unei atitudini programate fata de dezvoltarea urbana. Daca ne uitam ce s-a intamplat in Pipera, vedem clar diferenta dintre o dezvoltare planificata, coerenta si unitara si una bazata pe aglutinare de proprietati, pe care fiecare a construit dupa cum l-a taiat capul, dimensiunile proprietatilor alternand intre 400 mp si 8.000 mp. La toate acestea se adauga o infrastructura edilitara proasta sau chiar inexistenta si o viata intr-un perpetuu santier.

Ce are Primaria cu periferia?

Municipalitatea a demonstrat o lipsa totala de interes pentru dezvoltarea periferiei, lucru ciudat, cunoscut fiind faptul ca, de regula, periferia de astazi devine Bucurestiul de maine. In loc sa organizeze programe care privesc in viitor, proiecte pe termen scurt, mediu si lung, municipalitatea a lasat totul in seama dezvoltarii private, haotice. Exemplul cel mai la indemana este, din nou, Pipera. Specialistii in urbanism sustin ca zona s-a dezvoltat fara ca acest lucru sa antreneze si aparitia unor elemente constitutive ale unei localitati, respectiv servicii, comert, biserica, dispensar, policlinica, centru administrativ etc. Acum cativa ani, daca se intampla sa ramai noaptea in Pipera fara tigari erai un om pierdut.

Pentru ca cererea angajeaza oferta, au inceput sa apara, timid, primele semne ale unei infrastructuri sociale si comerciale. Dar prea tarziu si irelevant. La cat de inghesuite sunt astazi unele parcuri rezidentiale, doar ideea de a construi printre acestea supermarketuri, restaurante sau cladiri socio-administrative pare imposibila. Or, sa transformi o vila de lux in magazin alimentar sau carmangerie este o solutie nefericita.Ca problemele sunt reale si implica mai mult decat pare la prima vedere recunosc, fara sa o declare explicit, si developerii activi in zonele Baneasa si Pipera. Dan Ioan Popp, presedintele companiei Impact, crede ca municipalitatea ar trebui sa se implice activ in organizarea urbanistica a zonelor aflate in plina dezvoltare.

Dan Ioan Popp spune ca trebuie urmat exemplul Germaniei. A"Dezvoltarea urbanistica nu poate fi posibila decat cu acordul municipalitatii. Daca planurile municipale de dezvoltare includ o anumita zona rurala, regula este ca proprietarii sa vanda municipalitatii la un pret rezonabil. Altfel, primaria oricum il expropriaza pe proprietar. Acesta, la ranul sau, poate scapa de expropriere numai daca initiaza un proiect potrivit cu planurile municipalitatii pentru aceasta zona. Municipalitatea investeste in constructia de retele, parceleaza terenurile si stabileste regimul de inaltime. Numai asa se poate construi o zona urbanaA", afirma presedintele Impact.

In prezent, autoritatile se multumesc sa transfere sarcina retelelor pe umerii developerilor, iar acestia se descurca A"fiecare cum poateA". Din cauza ca lucrurile sunt lasate la voia intamplarii, cartierele rezultate au, de cele mai multe ori, aspect rural neingrijit - strazi neasfaltate, inguste, lipsite de utilitati sau alta infrastructura sociala. Dan Ioan Popp mentioneaza: A"Intentia noastra, a mai multor developeri, este sa promovam, daca nu o lege, macar niste conventii cu municipalitatile, prin care sa incercam sa punem ordine in acest sector. Din pacate, recunoaste Popp, una e sa ai reguli, mai complicat este sa le respecti, dar cel mai greu este sa gasesti fonduri pentru aplicarea acestor reguli. Totul se invirteste in jurul capacitatii autoritatilor de a scoate la lumina activitatea la negru si de a-si imbunatati radical incasarileA".

Cartierul rezidential trebuie sa aiba o nota de comunal, adica sa fie prezenta toata infrastructura aferenta unei localitati. Dar primaria trebuie sa se ingrijeasca de aceste lucruri inainte ca o zona sa intre in ciclul de dezvoltare, nu dupa, cand cuvintele de ordine sunt coercitia, demolarea, amenda.In anii 1930, municipalitatea era foarte activa la periferie. Avea o conceptie unitara despre ce trebuie sa faca si cum sa faca: proceda la parcelari, se ocupa de utilitati, trasa strazile, civiliza zona, iar investitorul trebuia sa se ingrijeasca de montajul financiar si executarea lucrarilor.

Astazi, cand e vorba despre hinterland (periferie), reprezentantii primariei se ascund in spatele Planului de Urbanism General (PUG), adoptat in 2000, care traseaza in linii generale felul in care ar trebui sa se dezvolte orasul. Din pacate, PUG-ul nu este un panaceu in domeniul urbanismului, de aceea avem derapaje nepermise cum sunt cele observate, nu aiurea, in orasul Voluntari, ci chiar in A"buricul targuluiA". Daca pentru problemele din Pipera nu poate fi culpabilizata Primaria Capitalei, fiind o zona in care Capitala nu are jurisdictie, ce scuza are primaria pentru problemele din cartierul aflat in coasta Herastraului - Scoala Herastrau.

Considerat de lux, cartierul Scoala Herastrau este compus din vile, case, blocuri cu apartamente de lux, cladiri destinate birourilor care se lafaie printre ulite in loc de strazi atat de inguste, incat masina pompierilor nu poate sa intre. Care este rolul planurilor de urbanism zonale (PUZ)? Acestea ar trebui sa preintampine aparitia unor asemenea probleme. De multe ori - si situatia din Pipera o dovedeste - PUZ-urile sunt eliberate dupa ce faptele s-au consumat.

Interdictia construirii nu este o solutie

Cum poti sa ai o viziune unitara asupra unei zone care, din punct de vedere administrativ, este impartita intre municipiu, comuna si judet? Aceasta problema este rezolvata in alte tari.In primul rand, autoritatile vizate observa si stabilesc zona de dezvoltare, cea care se dezvolta de la sine, nu cea in care una sau mai multe notabilitati si-au cumparat terenuri si intentioneaza sa le speculeze, asa cum se intampla de multe ori. Daca municipalitatea are planuri pentru alte zone, atunci singura posibilitate de influentare a lucrurilor in acest sens este fiscalitatea.

In momentul in care este conturata clar perspectiva dezvoltarii unei anumite zone, administratiile locale vizate formeaza o confederatie. In cazul Bucurestiului: ori localitatile vizate sunt transformate in sectoare ale orasului ori, pur si simplu, localitatile se asociaza in participatie.Modul in care se organizeaza de la sine orasul si hinterlandul sau arata o tendinta clara de dezvoltare. Sunt zone dedicate industriei, altele resedintelor, altele birourilor sau comertului. Din acest punct de vedere, tendintele sunt clare. Vestul Capitalei, spre exemplu, zona adiacenta autostrazii Bucuresti-Pitesti, are clar conturata valenta de parc comercial. Construirea de locuinte va fi in disonanta cu nota dominanta, comerciala.

Otopeni, Balotesti sunt deja mari centre comerciale. In afara de magazine, aici isi au gazduire si depozitele. Acolo nu se va mai putea face nimic altceva. Evident ca zonele de case vor ramane, dar mai mult ca un fel de anexe ale principalei functiuni - comertul. Corbeanca a devenit deja un mic orasel de locuinte. Saftica, probabil, isi va mai pastra functiunea de resedinte. Toate sunt de-a lungul DN 1. Acest viitor mare bulevard dirjeaza astazi dezvoltarea urbana in zona de nord a Capitalei. Problema este ce se intampla in spatele strazilor aliniate de-a lungul marelui bulevard? Daca nu se iau masuri de sistematizare, o sa avem multe zone, copii fidele ale actualei Pipera, plus niste depozite, un aeroport.

Civilizatia depinde de utilitati

Fosa septica in loc de canalizare urbana, apa curenta dintr-un put sapat in curte, in loc de retea oraseneasca de apa, uneori chiar generator de curent in loc de acces la liniile electrice ale Electrica. Toate acestea nu la o casa izolata, undeva pe munte, ci la nici zece km de Bucuresti, in coasta uneia dintre cele mai mari aglomerari urbane din sud-estul Europei.Lipsa utilitatilor, pe langa cea a pretului mare al terenurilor, este principala piedica in dezvoltarea orasului pe orizontala.

Pierderile pentru ca nu se face nimic sunt mai mari decat cele pe care le-ar avea primaria, daca va investi in dezvoltare organizata. Din pacate, implicarea activa a autoritatilor publice in realizarea utilitatilor s-a resimtit in domeniul construirii de locuinte doar in cazul programelor ANL, intr-un sens deformat, servind clientela politica. In Occident, dezvoltarea urbana este precis definita. In momentul in care apare un developer, primaria stabileste cu acesta, de comun acord, sarcinile care le revin in ceea ce priveste viabilizarea si sistematizarea zonei. Mai mult chiar, nici un constructor nu are voie sa calce pe teren pana ce utilitatile si drumurile nu sunt terminate.

Spre Giurgiu, prin canalul Bucuresti-Dunare

Planurile de urbanism spun ca metropola bucuresteana se va dezvolta intr-atat incat va ajunge sa reprezinte o aglomerare al carei punct de plecare este Giurgiu, iar cel de sosire, Brasov. Analistii sustin ca, in prezent, nu exista nici un argument care sa convinga vreun investitor sa aleaga aceasta directie. Singura sansa pentru cresterea cotei acestei zone pare sa fie finalizarea Canalului Bucuresti-Dunare, care sa transforme Capitala in A"port la Marea NeagraA". Cat de fantezist ne-ar parea acest proiect, dezvoltarea zonei metropolitane pe relatia Giurgiu depinde de canal, crede Artur Silvestri, director al Institutului de Consultanta Imobiliara SGA Romania. A"Gandit comercial, canalul ar fi putut atrage investitorii pentru diverse proiecte imobiliare localizate de-a lungul acestui fir de apaA", adauga Artur Silvestri.

Bragadiru, Mihailesti, 1 Decembrie si alte cateva zeci de localitati din zona vor beneficia, printre primele, de noile oportunitati de afaceri deschise o data cu finalizarea canalului. Nu este vorba doar de construirea de antrepozite (planificate in zona localitatii 1 Decembrie), ci de mult mai mult. Spatii industriale, birouri si, de ce nu, parcuri rezidentiale. Preturile relativ mici fata de zona de nord sau de vest a municipiului Bucuresti nu sunt totusi suficient de mici pentru a atata interesul investitorilor fata de zona cu pricina. De fapt, lipsa oricarui interes din partea investitorilor se manifesta, in plan imobiliar, prin prezenta unor preturi mici. Ca sa avem dezvoltare metropolitana spre Giurgiu, in lipsa interesului sectorului privat, autoritatile publice trebuie sa faca dovada ca directia nu este gresita, dimportiva chiar, iar reluarea unui proiect de talia canalului Bucuresti-Dunare va trezi si interesul sectorului privat.

Catune, sate, comune, toate la cativa kilometri de Bucuresti

Hinterlandul unei metropole este in continua dezvoltare. Depinde insa de autoritatile municipale daca aceasta dezvoltare este haotica sau organizata. Bucurestiul este un oras tanar, iar hinterlandul sau contine toate componentele caracteristice unui oras, fiind fie o zona compacta de locuinte (cu parcuri rezidentiale), fie una cu locuinte alternative celor din marele oras (a doua casa). Astazi, periferia Bucurestiului reprezinta o zona care cuprinde o multime de catune, sate si comune, despre care marea majoritatea bucurestenilor nici macar nu a auzit. Din acest punct de vedere, potentialul de dezvoltare este imens.

Ti-a placut acest articol? Urmareste Business24 si pe Facebook! Comenteaza si vezi in fluxul tau de noutati de pe Facebook cele mai noi si interesante articole de pe Business24.

Sursa: Business24
Articol citit de 2141 ori