Popp: ''Casa romanului seamana cu meniul de Revelion!''
Ne imprumutam de 100 de ori mai putin decat occidentalii, spune Dan Ioan Popp, directorul general al companiei de constructii Impact BucurestiCe fel de case doresc romanii? Apartament la bloc sau casa pe pamant?
In general, oamenii vor lucruri pe care le cunosc, pe care le-au palpat. Aproximativ 55% dintre romani stau la casa. In orase, mai putin de 80% din populatie locuieste la bloc. Avem orase in care aceasta proportie coboara sub 40%, iar in mediul rural blocurile reprezinta sub 5% din locuintele populatiei. In mod traditional, romanul isi doreste sa stea la casa. Numai ca aici intervine o optiune de ordin economic: te adaptezi la ceea ce poti sa cumperi. Contradictia se va mentine, probabil ca o minoritate urbana va reusi sa se mute la vila, in timp ce majoritatea va continua sa stea la bloc.
Stereotipia ofertei imobiliare
In interiorul locuintelor, ce tendinte observam?
Noi inca nu gandim economic la scara mare. Sa comparam apartamentul unui roman cu cel al unui austriac, trecand prin filiera financiara. Paradoxal, dormitorul austriacului este mai mic. Aspiratiile noastre vizeaza dormitoare de 16-20 mp. Austriecii se multumesc frecvent cu 9-10 mp, pentru ca lista lor de prioritati cuprinde alte functiuni: birou, biblioteca, living, dining, hobby-room, camera copiilor. Casa-tip pentru un roman seamana izbitor cu meniul de Revelion: trebuie sarmale, carnati, ciorba de potroace, respectiv hol, baie, bucatarie, loc de luat masa si 1-2 dormitoare. E de o banalitate cumplita! Iar oferta imobiliara raspunde acestei stereotipii.
Firmele de profil construiesc ce le solicita clientii.
Iata o problema de comunicare, de educatie daca vreti. Casa (ori apartamentul), acest bun de investitie si de consum in acelasi timp, acuza o mare inertie. Nu exista acel act de curaj necesar pentru a darama si a pune altceva in loc. Suntem preocupati doar sa consolidam, sa carpim ce avem.
Dupa ce multa vreme casele pe pamant au fost la moda, in ultima vreme parca blocurile private incep sa capteze atentia. Cum raspunde sectorul privat din constructii acestei orientari?
Cele doua tendinte despre care vorbiti vor coexista. Oferta de locuinte la bloc este inca neatractiva. Aici apare marea provocare. Boom-ul imobiliar pe care il asteptam cu totii va deveni realitate cand pe suprafata tarii se vor ridica zeci de mii de apartamente la bloc. Noi am facut demersuri la autoritatile locale pentru a amplasa in orase astfel de locuinte, cat mai ieftine si adaptabile acelei categorii sociale care doreste un apartament nou. Acest lucru va fi realizabil atunci cand autoritatile vor raspunde acestei invitatii.
Creditul, un mecanism prea putin folosit
Sunt bani pentru piata imobiliara si certitudinea ca investitiile vor fi recuperate?
Bani sunt. Grupuri internationale isi manifesta intentiile de a face plasamente in rezidentialul romanesc. Atitudinea potentialilor beneficiari reprezinta problema hamletiana a oricarei piete emergente. Secretul cresterii: sa stii sa accelerezi emergenta prin asa-numita A"reactie forwardA", impingi lucrurile inainte si ele se indreapta catre acea directie. Mecanismul A"forwardA" e creditul. El aduce veniturile in prezent.
Banca Nationala a inasprit normele de creditare. Cat de simplu mai e sa te imprumuti?
Aceasta e o chestiune de politica, nu de functionalitate economica. Raportul dintre gradul de indatorare pe cap de roman si cel pe cap de central-european se situeaza undeva pe la 1/20, iar daca ne comparam cu vesticii vom constata un raport de 1/100. La aceiasi bani castigati, eu pot sa ma imprumut de 20 de ori mai putin decat un ceh si de 100 de ori mai putin decat un spaniol. Guvernantii nostri fiscali si monetari sunt mai mult sau mai putin precauti. Ei sunt precauti si noi tragem ponoasele.
Vor sa fie siguri ca bancile isi vor recupera banii imprumutati.
Persista o relativa confuzie intre investitie si consum. Un bun achizitionat, fie el considerat de consum, intra in lantul investitional atunci cand se comporta ca un activ, cand genereaza plusvaloare. Banii luati de la banca ii putem investi in piata de capital, in cea bancara sau in cea imobiliara. La noi, majoritatea bunurilor de pe piata imobiliara nu au valoare de activ.
Teama de a sta in chirie
Cum functioneaza in Romania piata chiriilor in comparatie cu tarile dezvoltate?
In Germania, 68% dintre cladirile rezidentiale se afla in regim de inchiriere, in timp ce in Romania, procentajul este de circa 3%. SUA au o cota de 40% chiriasi, in scadere de la 60% in ultimii ani, ca urmare a cresterii numarului de emigranti. Ei au venit cu aceeasi mentalitate pe care o gasim si in Romania: vor sa devina cu orice pret proprietari.
Piata pregatita pentru "tunuri"
In absenta unor statistici oficiale, in Romania nu putem sti cu exactitate daca anul trecut imobilele s-au scumpit ori s-au ieftinit si cu cat la suta. Nu va deranjeaza aceasta nebuloasa?
Piata e A"fierbinteA" daca e speculativa si acest lucru depinde de diferentierea gradului de informare. De fapt, intentionat se lasa aceasta A"ceataA" in a nu regulariza informatia, tocmai pentru a provoca o A"fierbintealaA" pe fondul careia se pot da A"tunuriA". Culmea e ca statul are la dispozitie un instrument foarte clar de a cunoaste evolutiile preturilor: notariatul. S-ar fi putut obtine informatii clare, cu beneficiile aferente, daca s-ar fi gasit un mecanism de cointeresare a vanzatorilor pentru a declara suma reala a tranzactiei.
Care e pronosticul dvs. privind preturile pe piata imobiliara romaneasca, in 2006?
Trebuie sa vorbim pe localitati, pe zone. In "real-estate", localul dicteaza. Intr-un fel evaluam un apartament cu doua camere in Bucuresti si in cu totul alt fel la Cluj-Napoca sau Botosani. De asemenea, valorile difera mult in acelasi oras, intre centru si cartierele periferice. Media tendintelor trebuie discutata cel putin pe zone geografice. Datorita apropierii de Occident, evenimentele se deruleaza mai rapid in Banat si Ardeal decat in Moldova. Ma astept la o crestere de 10-25% in vestul tarii si la una de 5-12% in est.
Dezavantajele regiei proprii
Domnule Popp, o casa construita in regie proprie costa mai putin decat una realizata printr-o firma, desi muncitorul castiga in final mai multi bani.
Asa este.
De ce as alege firma si nu executia in regie proprie?
Va dau trei motive. Produsul final in regie proprie e ca un automobil facut in garaj, poate cu pasiune, dar mai mult sau mai putin dupa ureche. Din acest punct de vedere, cutremurul din Turcia a insemnat un exemplu, au cazut mii de case construite neprofesionist. Industria constructiilor se afla foarte aproape de latura penala. A pune in circuitul civil un bun nesigur este ca si cum ai vinde biscuiti cu praf de sobolan.
Sper ca al treilea motiv nu se refera la evaziunea fiscala. In Romania si nu numai, multi considera ca numai fraierii platesc impozite...
Ba chiar la acest aspect vreau sa ma refer. Un evreu traitor in Elvetia, pe numele lui Beno Lobel, are o vorba. Cand il intrebi: "Ce mai faci?", el raspunde: "Bine, adica imi platesc impozitele". A te achita de obligatiile fiscale reprezinta un semn de bunastare si onorabilitate, care arata doua lucruri. Primul: daca le platesc inseamna ca sunt cineva. Al doilea: contribui de fapt la un fond de care tot populatia dispune, in sensul ca spitalul, gara, autostrada, partia sunt construite din banii nostri platiti ca impozite. La noi, mutualitatea si comunitarismul s-au demonetizat din cauza uzurii semnificatiilor in perioada comunista. O data eliberati, am devenit de un individualism feroce, iar acest individualism se intoarce impotriva noastra. Aceasta este problema schimbarii de generatii, pentru ca pe noi comunismul ne-a facut sa avem aceasta directie, insa copiii nostri vor fi mai de stanga, in sensul grijii reale fata de oameni si de bunurile comune.
Investmania.ro - Primesti 10.000 vRON si inveti sa investesti pe Bursa !
Nextcar.ro - Viitoarea ta masina te asteapta! Masini noi si second-hand.