EDITORIAL Stefan Gheorghiu: "Piata imobiliara din Romania este ca un monstru scapat de sub control"

Piata imobiliara din Romania este unica, intrucat, spre deosebire de alte piete imobiliare evoluate, piata locala nu a oferit niciodata vreun fel de predictibilitate. Ba din contra, evolutia domeniul real estate din tara poate fi comparata cu dezvoltarea unui animal salbatic: nu stii ce va face, de la un minut sau altul.

In aceste conditii, sunt stupefiat de faptul ca marile agentii imobiliare si nu numai, in fiecare an, prezic viitorul cu o incapatanare impresionanta, chiar daca isi dau seama ca sansele sa "nimereasca adevarul" sunt extrem de mici, dupa cum a aratat trecutul ultimilor 17 ani.

"Situatia este diametral opusa in afara tarii"

In alte tari dezvoltate, unde exista o piata imobiliara cu traditie, ce ofera un grad ridicat de predictibilitate, poti gasi trenduri si poti face comparatii intre diverse zone. Piata este organizata in asa fel incat poti primi informatii precise despre orice imobil, agentul imobiliar avand acces la toate informatiile. Dar acest lucru se intampla doar in momentul in care toate agentiile imobilarele lucreaza impreuna pentru binele cumparatorului si nu una impotriva alteia, orientate numai si numai catre castig, cum se intampla in Romania.

O alta problema a pietei imobiliare din Romania este absenta unui raport de piata coerent si uniform. Aici, daca studiezi raportul intocmit de cinci agentii imobiliare, iti dai seama ca toate sunt diferite, parca spunand povestea unor pieti diferite, cand toate de fapt se refera la Bucuresti.

Situatia este diametral opusa in afara tarii, unde, cand vine momentul unui market report, agentiile imobiliare fac fiecare un raport, apoi reprezentatii acestora se intalnesc si publica un singur raport, in care inadvertentele sunt corectate. De asemenea, raportul este publicat sub sigla fiecarei agentii imobiliare, pentru ca in strainatate exista incredere totala si co-operare perfecta intre agentii.

Pe plan local nu doar ca nu exista aceasta incredere si cooperare, dar cei mai mult agenti imobiliari prefera sa isi rotunjeasca veniturile pe hartie prin anuntarea unor bugete impresionante, din simpla dorinta de a dovedi concurentei ca sunt cei mai buni.

"Un singur interes:BANII"

Din pacate, aceasta situatie nu poate fi schimbata prea curand, atata timp cat mentalitatea agentiilor si firmelor mari se axeaza in jurul unui singur interes: BANII. Bani pe care vor sa ii obtina cu orice pret, inclusiv prin mijloace lipsite de profesionalism, iar apoi tot ei se plang ca profesia pe care o practica nu este luata in serios de catre piata.

Este insa foarte greu sa obtii un comision pentru o munca pe care de fapt tu ca si agent imobiliar nu o prestezi cu adevarat ci doar o simulezi, cum este cazul in marea majoritate a cazurilor.

Faptul ca marea majoritate a agentilor din industrie nici macar nu au studii in domeniu complica lucrurile si mai mult. In tarile civilizate, cum ar fi Anglia, Australia, Canada ori SUA, exista Facultatea de Real Estate si chiar masterate de Real Estate.

Cum poti sa afli daca un agent imobiliar este profesionist? Il trimiti sa lucreze in acelasi domeniu de activitate, dar intr-o piata performanta. Sunt dispus sa aplic acest test cu peste 95% din agentii imobiliari din Romania. Daca se duc intr-o piata

performanta si cu traditie in real estate, unde real-estate-ul este tratat

ca pe o profesie extrem de respectata, si vor reusi sa se descurce la fel de bine ca in Romania, atunci intr-adevar are ce cauta in aceasta profesie. Altfel, ar fi ai bine sa incerce altceva.

Lucrurile se vor schimba doar in momentul in care lumea (atat agentii imobiliar cat si clientii) vor inceta sa mai trateze aceasta profesie exclusiv ca pe un mod de a face bani. Sincer speram ca aceasta criza la nivel global ce a adus practic piata de real-estate intr-o criza de activitate sa determine o mare parte dintre acesti neprofesionisti sa aleaga alt domeniu, dar se pare ca am reusit sa pierdem doar o mica parte din ei, restul ramanad in continuare pe pozitii intr-o incapatanare crunta

de a practica un business pe care nu il cunosc in dorinta de a face cat mai multi bani fara a presta insa un serviciu real care sa justifice macar o fractie din ceea ce solicita ca si comision.

Tocmai lipsa de profesionalism prezenta pe piata locala este unul dintre motivele care conduc la redactarea unor previziuni false. Problema este ca ei vor sa copieze modelul de afara, dar aici nu se poate aplica acelasi sistem, fiindca nu se fac previziuni generale.

"Informatiile iresponsabile pe o piata needucata fac mult rau"

De exemplu, cand cineva spune ca pretul fructelor de pe piata interna a crescut in ultimele trei luni cu 12%, inseamna ca a facut o medie. Problema este ca, la o analiza detaIiata asupra pietei fructelor, care contine toate fructele din piata, se va consta ca pretul bananelor a crescut cu 24%, cel al perelor a scazut cu 15%, in timp ce costul merelor si a celorlalte fructe a ramas la fel. Media, intr-adevar, ajunge la 24%, dar este o informatie care nu ajuta pe nimeni, dimpotriva, ajuta la

destabilizarea pietei, intrucat nici consumatorul nu este suficient de

educat sa inteleags acest aspect si sa il aplice ca atare.

Astfel de informatii iresponsabile, intr-o piata needucata, atat din punct de vedere al vanzatorilor, cat si al cumparatorilor, fac mai mult rau. Nea Vasile, cu un apartament nerenovat de doua camere in Ghencea, daca citeste informatiile continute de un raport iresponsabil, va crede ca valoarea imobilului i-a crescut cu cei 12% mentionati in raport.

Intrucat in raport nu scrie daca procentul de 12% se aplica la apartamentele vechi, la cele noi, la imobilele renovate sau nu, la ce etaje, la ce tipologie de blocuri, la apatamente in vile, nu se mentioneaza daca procentul de 12% este valabil pentru garsoniere, pentru apartamentele cu doua, trei sau patru camere si nu mentioneaza efectiv toate zonele de interes din Bucuresti, si intrucat Nea Vasile nu cunoaste toate aceste detalii, stabileste ca vrea sa isi vanda apartamentul crescandu-i pretul cu 12% astfel ajutand la destabilizarea pietei intr-un mod eronat.

Nu-mi pot permite sa fac previziuni

Intrucat piata imobiliara din Romania nu a putut fi catalogata niciodata ca fiind "normala", este foarte dificil sa definesti aceasta normalitate intr-o piata ca Romania, unde asistam frecvent la cresteri sau scaderi semnificative bazate pe informatii eronate si pe speculatii, si nicidecum pe fapte reale, care ar putea duce la o stabilizare a pietei.

Personal nu imi pot permite sa fac previziuni ca toti ceilalti, pentru ca totul

depinde de ce se intampla pe plan intern si extern, din punct de vedere economic si politic, dar tot sper de ceva ani sa ajungem la o normaliltate in aceasta piata, macar din punct de vedere al serviciilor prestate. Cred ca pana la urma cine a spus ca "speranta moare ultima" a avut dreptate.

Putem lua un simplu exemplu de greseala de perceptie in piata. In perioada 2007-2008 cei mai multi spuneau ca este inadmisibil ca un apartament in Romania sa coste 10.000 de euro pe metrul patrat, valoare la care se ajunsese in anumite segmente.

Pot spune cu mana pe inima ca acest lucru nu este inadmisibil si este extrem de fezabil, si o sa vedeti in urmatorii ani, ca aceste preturi vor reveni pe piata INSA, in cu totul alte imprejurari.

"Piata imobiliara trebuie regandita"

Problema nu sunt preturile in sine, ci serviciile pe care le primeste cumparatorul de acesti bani. De exemplu, daca o persoana cumpara un imobil care costa 10.000 de euro pe metrul patrat intr-o alta capitala europeana, se asteapta sa primesca o calitate si o locatie aferente sumei de 10.000 de euro.

In Bucurestiul anilor 2007-2008 insa, aferent acestei sume primea doar calitate aferenta sumei de 1,000 de euro pe metru patrat construit, intr-o locatie cel putin "ciudatica".

Daca locatia este una de TOP, cum ar fi de pilda, in parc, cu vedere la parc, pe lac, cu vedere la lac, intr-o zona zero, a Bucurestiului, si daca imobilul vine cu finisajele si tehnologie de top, astfel inact sa te poti simti ca intr-un penthouse din new York cu vedere la central park, atunci nu vad de ce cumparatorul nu ar plati banii ceruti, chiar si 10.000 de euro pe metrul patrat. Dar mai avem mult pana la momentul in care dezvoltatorii sa inteleaga acest aspect si sa livreze in piata astfel de produse.

Piata imobiliara trebuie regandita, iar dezvoltarii trebuie sa renunte la mentalitatea "lasa ca merge si asa". Inca se mai gandesc "lasa ca ii fraierim, nu facem parcari suficiente, ca ne costa, dar cerem o gramada de bani pe metru patrat".