Capitala oportunitatilor si a riscurilor imobiliare

Joi, 09 Noiembrie 2006, ora 16:03
1186 citiri

In urmatorii 3-5 ani, zonele de sud si vest ale Bucurestiului, neexploatate indeajuns din cauza fabricilor poluatoare si lipsei utilitatilor, pot deveni un magnet pentru investitii.

Cererea mare de locuinte si existenta unor zone cu terenuri inca acceptabile ca pret sunt contrabalansate in ochii developerilor de randamentele in scadere si infrastructura precara.Inceputul pietei imobiliare, anul 2000, era plin de oportunitati si de riscuri pe masura. Potrivit lui Radu Lucianu, managing partner al Eurisko, la acea vreme piata era caracterizata de motoul "Construiti orice, nu conteaza cum, pentru ca se va putea vinde si inchiria". Facilitatile veneau din pretul scazut al terenurilor, din stocul suficient al acetora si din perspectiva cresterii preturilor pe toate segmentele de real-estate. Cat de echilibrata este insa piata imobiliara actuala?

Se investeste in spatii de locuit

Efervescenta pietei imobiliare din Romania a fost concentrata in primul rand in Capitala. Aici afluxul de investitii straine si autohtone a daramat limitele previzionate. In acest moment, un bilant al investitiilor defalcat pe sectoare arata in felul urmator: lider este sectorul 1 cu 47,1% din investitiile atrase de Capitala, urmat de sectorul 2 cu 20%, sectorul 5 cu 9,9%, sectorul 6 cu 8,7%, sectorul 3 cu 8,2% si pe ultimul loc sectorul 4 cu 6% din investitii.

Conform studiului asupra pietei imobiliare din Capitala dat publicitatii de societatea de evaluare Real Estate Advisory Group (REAG), o parte insemnata din aceste investitii a fost facuta in locuinte. Capitala detine la momentul de fata circa 10,8% din fondul de locuinte al tarii. Cu toate acestea, principala forma de alimentare a pietei locuintelor din Capitala raman tot apartamentele vechi. Narcis Gorea, managing directorul REAG, informeaza ca "densitatea cea mai mare de locuinte este intalnita pe inelul format din blocurile ceausiste P+10. Sectorul 4 dispune de cele mai multe blocuri de acest fel".

Se cauta spatii pentru rezidentiale

Chiar daca sectoarele 1, 2 si 3 sunt primele la atragerea investitiilor in ceea ce priveste noi ansambluri rezidentiale, situatia se va schimba odata cu lichidarea spatiilor de constructie. Ca oportunitate in urmatorii 3-5 ani ramane partea de sud si sud-vest a Capitalei neexploatata indeajuns din cauza unor factori de genul fabricilor poluante, a infrastructurii proaste sau a lipsei utilitatilor. Narcis Gorea ofera cateva ponturi pentru investitii viitoare in sectoarele 4, 5 si 6.

"Sectorul 4 are o zona foarte mare care e in concesiune catre Royal Romanian Corporation, Calea Vacaresti. Aceasta zona ar putea fi extrem de interesanta pentru dezvoltari rezidentiale, este practic cea mai mare zona verde din Bucuresti. In rest nu mai sunt prea multe locuri disponibile, decat daca te duci foarte mult in sud, unde infrastructura este buna, transporturile in comun au inclusiv metrou. Pe de alta parte, exista inca zona de industrie care este poluanta. Pretul si infrastructura de acolo ar putea face sens intr-un termen de 5-10 ani.

Sectorul 5 are un stoc de locuinte vechi, care nu pot fi demolate, dar care ar necesita o improspatare. Este foarte dens construit, este poate unul dintre cele mai dens construite, dar nu e neaparat si de un volum foarte mare, pentru ca sunt locuinte mici. In sud spre centura ar mai fi cateva locuri disponibile. Acelasi lucru si aici, industria poluanta ramane o problema.

Sectorul 6 are foarte mult loc de construit spre Prelungirea Ghencea si zona de vest a Lacului Morii, unde sunt disponibile suprafete mari. Aici insa e o problema cu Cartierul Giulesti, care nu are infrastructura necesara nici macar pentru ce exista, sunt strazi dotate cu pamant."

"Trei-patru mici investitori pot decide sa efectueze infrastructura impreuna pentru un proiect, intr-o zona care altfel ar parea neinteresanta." - Narcis Gorea, Managing Director al Real Estate Advisory Group

Oportunitati

aA€¢Cererea mare de locuinte ii va stimula pe dezvoltatori sa investeasca in continuare. Deficitul de locuinte se situeaza la 600.000 de spatii, in timp ce ritmul de construire este de aproximativ 30.000 de unitati/an

aA€¢Este de asteptat ca investitiile sa fie directionate catre regiunile mai putin dezvoltate, unde si randamentele sunt mai mari

aA€¢Pentru Bucuresti - terenurile localizate in sudul, estul si vestul Capitalei, care au preturi inca accesibile si suprafete generoase

aA€¢Terenuri ale unor fosti colosi industriali, care trebuie sa isi relocheze activitatile in afara limitelor orasului si astfel aduc in circuitul construibil suprafete importante pentru dezvoltari rezidentiale sau mixte

aA€¢Pentru restul tarii - terenurile amplasate langa punctele de acces in orase si/sau in vecinatatea soselelor de centura

aA€¢Acces la finantare mult mai facil (dobanzi scazute, cresteri ale disponibilitatii financiar-bancare)

Riscuri

aA€¢Investitorii sunt atrasi de piete precum Ucraina sau Rusia, unde exista un mare potential de dezvoltare si randamentele sunt inca la niveluri ridicate

aA€¢In Romania randamentele se afla acum sub nivelul celor inregistrate in anul 2004 de catre tarile care au aderat atunci

aA€¢Efectul aderarii s-a consumat partial pentru Romania, fiind de asteptat ca expansiunea pietei imobiliare sa se mai domoleasca

aA€¢In Bucuresti, in conditiile in care pretul terenurilor a ajuns in unele cartiere din nord si la 3.000 euro/mp, investitiile devin mai putin profitabile

aA€¢Posibilitatea saturarii pietei locuintelor care ar conduce la un stoc de unitati ce nu-si vor gasi proprietarii. Exemplul Ungariei care in momentul aderarii avea un stoc de 5.000 de locuinte care nu s-au vandut nici astazi

aA€¢Infrastructura si utilitatile de proasta calitate sau inexistente in unele cazuri ar putea fi o piedica in atragerea de noi investitii pentru multe suprafete disponibile

Banii Nostri