Editorial Stefan Gheorghiu: Piata de retail emite doar semnale false de revigorare

Se poate spune ca retailul a fost de departe cel mai afectat segment din piata de real estate, intrucat aici au avut loc cele mai mari scaderi de preturi, cele mai multe falimente, dar si cele mai multe amanari sau anulari de proiecte. In acelasi timp, retailul va reprezenta si primul indicator al revenirii economiei.

In prezent, trendul in domeniul de retail este cel al unei cresteri, insa doar pe anumite segmente, o parte din electronice, o parte din bijuterii, o parte din haine. Din pacate, acesta nu reprezinta semnul mult asteptat. Cum se explica fenomenul care induce in eroare? Oamenii care n-au avut bani in perioada de boom, cel mai probabil nu au bani nici azi, Cei care au avut bani, in mare masura au bani si azi. In ultimii cinci ani, s-a terminat mai curand rabdarea, iar cei instariti au inceput sa ciupeasca din provizii, prin cheltuieli mici: "Nu mai investesc 350.000 de euro intr-o vila ca am deja un apartament", isi spune romanul. "Mai bine il renovez, chiar daca e mai mic, insa merit o vacanta, sotia merita un inel, copilul merita o tableta. M-am saturat sa tot astept, vreau sa incepem sa traim un pic".

Cum a ajuns retailul "Cenusareasa" din real estate

Prabusirea segmentului era inevitabila prin simplul fapt ca puterea de cumparare a romanului a scazut foarte mult si magazinele n-au mai vandut ca in anii de boom. Retailerii au schimbat planurile de expansiune cu expectativa sau, mai mult, au inceput sa inchida partial sau sa iasa din piata.

Mai toate shopping center-urile din tara au fost nevoite sa accepte o reducere drastica a chiriilor, unele magazine avand chiar si chirie zero pe o perioada de timp, astfel incat spatiile sa nu ramana fara chiriasi, intrucat managerii de mall-uri stiu ca multe spatii goale intr-un duc la o moarte inevitabila a acestuia.

Exceptii fac cu siguranta cateva shopping center-uri din Bucuresti, unde desi preturile la chirii au suferit modificari in jos, ele nu au fost semnificative pe perioada crizei, intrucat a fost singura piata care a continuat cat de cat sa se miste si multe magazine din Bucuresti tineau multe alte magazine din tara.

Toate aceste scaderi de preturi, de chirii si conditiile de inchiriere aproape inexistente pe o piata matura din afara Romaniei, au facut ca foarte multe proiecte anuntate sa fie anulate.

De exemplu, la un moment dat, se anuntase deschiderea a patru shopping center-uri pe aceeasi strada in Arad. Reale insa erau doar doua (teoretic cel putin), dezvoltatorii celorlalte doua proiecte dezinformand piata ca sa descurajeze competitia, o practica foarte comuna in perioada 2007-2008.

Pe de alta parte, unii manageri se prind in febra momentului si vor sa demonstreze investitorilor ca sunt capabili. Asa am ajuns sa avem cele mai mari proiecte anuntate de Spa, cel mai mare shopping center din nu stiu ce regiune, cea mai inalta cladire. De ce? Ce are tara asta asa special? De ce nu se anunta toate aceste proiecte grandioase in Germania? Avem exemplul shopping center-ului Colosseum din Chitila. Si-au facut niste calcule bazate pe ceva ce nu era real. Cand si-au dat seama, nu au mai putut sa spuna ca a murit, ca nu suna bine, asa ca il tot amana. Din punctul meu de vedere insa, acest proiect are sanse extrem de mici de a fi realizat, iar daca cineva il va face, atunci o va face din toate motivele gresite, si va avea de suferit.

Profilul dezvoltatorului de retail in Romania

In ansamblu, in afara de acei dezvoltatori care chiar au facut ceva, piata a fost impartita in dezvoltatori care dezinformau, dar si in mari dezvoltatori care cumparasera terenuri impecabile la un pret foarte bun, insa n-au avut curaj sa isi duca proiectele la bun sfarsit.

Avem cazul celor de la Sonae Sierra, care au cumparat un teren langa parc in Craiova si din cauza crizei au stopat totul. Decizie foarte proasta. Daca ar fi continuat, ar fi avut succes si in plina criza pentru in Craiova nici pana astazi nu a deschis nimeni un Shopping Center adevarat. Dar sa faci acest lucru, sa iei astfel de decizii, trebuie sa cunosti bine piata si sa poti fi destul de convingator in fata sefilor tai din afara Romaniei, pentru a le explica fenomenul orasului Craiova, acel orasul ciudat din Romania unde Metro, cand a deschis primul magazin, a avut vanzari record.Astfel de exemple sunt la tot pasul in Romania, tara paradoxurilor, unde de cele mai multe ori daca respecti o regula bine scrisa din afara tarii si nu le adopti realitatii locale, ai sanse mari sa dai faliment.

Un astfel de exemplu care nu respecta regulile jocului este Promenada Mall. In teorie, daca ar fi sa ascultam economia, agentiile imobiliare si modul in care merge piata de retail, dezvotatorii acestui Mall ar fi trebuit sa nu inceapa investitia deloc in perioada de plina criza. Insa, este un factor bine cunoscut ca cel care va iesi din tipar si va face un lucru deosebit, unic, chiar si pe timp de criza, va avea success nemarginit. Mall-ul Promenada are asigurat din punctul meu de vedere un success maxim, care va continua si dupa ce criza se va termina.

Este un lucru pozitiv ca incepem sa vedem si la noi ceva franturi de idei inovatoare, de design, nu stam nici noi pe loc, dar mai este mult de lucru.

Shoppingul de strada, un fenomen care a murit in fasa

In afara de fenomenul de shopping center-uri care a luat amploare in ultimii 10 ani in Romania, piata de retail se mai imparte in vechile magazine comerciale care s-au transformat intr-un kitsch spectaculos, parcurile comerciale si vechiul shopping de strada.

Shopping-ul de strada a avut cea mai spectaculoasa evolutie din real estate, in Bucuresti cel putin, preturile crescand peste noapte la sume fabuloase demne de Champs-Elysee din Paris, ca ulterior, in perioada actuala de criza sa fie la preturi extrem de mici, intrucat acestea nu mai sunt la cautare, datorita mall-urilor.

In legatura cu viitorul pietei de retail, acesta este la fel de incert precum si economia la nivel global si din pacate nu putem face preziceri corecte. Un lucru este cert insa: cei care vor continua sa fie asa-zisii 'trend-setters' vor avea mereu de castigat, in defavoarea celor care doar urmeaza trend-urile pietelor.

Stefan Gheorghiu conduce operatiunile globale din domeniul real estate de la Gfk, unul dintre liderii mondiali in domeniul cercetarii de piata, si va analiza saptamanal, pentru Business24, efectele crizei asupra diferitelor segmente care alcatuiesc piata imobiliara.