Editorial Stefan Gheorghiu. Efectul crizei imobiliare asupra pietei de birouri din Bucuresti

Piata imobiliara din Romania inca mai resimte efectele crizei incepute in SUA in 2007, pe plan local fiind perceputa inca de la inceput o diferenta majora intre modul in care a fost absorbit socul in domeniul real estate, comparativ cu toate celelalte zone de interes.

Industria imobiliara din Romania, in anii de boom, a reprezentat motorul cresterii economice si este normal sa fie cel mai afectat domeniu, mai ales ca era umflat artificial cu "pompa" de catre toti actorii implicati, care doreau sa obtina un profit rapid si, prin urmare, aveau interes la cresterea preturilor.

Cei care au avut de suferit de pe urma acestei bule imobiliare au fost cumparatorii finali, dar si acei speculatori, care au facut achizitii in speranta unui profit rapid, dar nu au mai apucat sa isi vanda "marfa" o data cu venirea crizei. Odata cu acestia, toata Romania a avut de suferit, intrucat un procentaj important din economia tarii s-a scufundat rapid odata cu venirea crizei.

Procentul spatiilor de birouri neocupate a crescut

Daca ar fi sa ne raportam la efectul crizei imobiliare asupra pietei de birouri din Bucuresti, am observa ca procentajul de spatii neocupate sau gradul de neocupare a crescut semnificativ de la 0-2% in anii de boom 2007-2008, la un nivel record in 2013 de aproximativ 15%.

Trebuie mentionat faptul ca acest procentaj reprezinta o medie a spatiilor neocupate din cladiri de birouri pe intregul teritoriu bucurestean. Exista unele zone cu grad de neocupare foarte scazut, cum ar fi, de exemplu, Piata Victoriei si zona de centru a capitalei, iar alte zone, precum Pipera, au un grad extrem de ridicat de neocupare, in prezent fiind cladiri intregi de birouri goale, care au ramas in aceasta situatie de ani de zile.

Motivatiile ce stau la baza acestui grad ridicat de neocupare sunt bine cunoscute in toata piata. Ceea ce este absurd, insa, este faptul ca exista unele cladiri de birouri aparent de clasa A, care sunt la inchiriere, cu chirii modice, patru sau cinci euro pe metrul patrat. In Bucuresti exista o cladire importanta de birouri, al carui proprietar ar fi dispus sa o inchirieze cu o chirie zero chiar si pe termen scurt, doar ca sa scape de cheltuielile mari de intretinere, pe care le suporta lunar, acestea fiind preluate de catre chiriasi.

Din pacate, insa, intrucat clientii care cauta spatii de birouri nu sunt la fel de numerosi cum erau in anii de boom imobiliar, oferta este una generoasa, motiv pentru care clientii isi permit sa fie extrem de pretentiosi si aleg spatii de birouri care sa le furnizeze tot confortul necesar pentru operatiunile firmei, de multe ori preferand sa negocieze conditiile "la sange" cu proprietarii de imobile.

Regulile pietei s-au schimbat

Daca in 2007 si 2008 piata era a dezvoltatorilor, acestia dictand regulile jocului, de cativa ani regulile sunt facute de catre chiriasi, care in prezent au optiunea de a se muta intr-o cladire de birouri de clasa A incepand cu preturi de la 5 euro si pana la 15-16 euro pe metrul patrat.

Decizia este cu atat mai grea insa in prezent, intrucat in perioada de boom plaja de preturi pentru cladiri cu specificatii similare era foarte mica, in comparatie cu astazi. Insa, desi companiile au optiunea sa achite o chirie considerabil mai mica, o marte parte aleg totusi sa plateasca mai mult, pentru a beneficia de vizibilitate, acces rapid la transport in comun, dar si de un numar adecvat de locuri de parcare, factori ce au ramas extrem de importanti si in 2013. De aceea se si observa faptul ca in zona centrala si central nord gradul de neocupare este extrem de scazut, pe cand gradul de neocupare in zona Pipera si in zona de nord spre Pipera poate ajunge si la 40-50%.

Desi criza imobiliara a afectat foarte grav piata imobiliara pe toate segmentele ei din Romania, putem insa concluziona faptul ca piata imobiliara de birouri din Bucuresti a fost cea mai activa, desi numarul total de tranzactii a scazut considerabil fata de 2007 si 2008, iar chiriile au avut si ele de suferit.

Acest segment este si primul segment care in anul 2013 da semne de revenire. Sa speram totusi ca aceasta revenire va fi un bun indicator si pentru celelalte segmente din piata imobiliara, pe care le vom discuta in saptamanile ce urmeaza.

Stefan Gheorghiu, cel care conduce operatiunile globale din domeniul real estate de la Gfk, unul dintre liderii mondiali in domeniul cercetarii de piata, va analiza saptamanal efectele crizei asupra diferitelor segmente care alcatuiesc piata imobiliara.