EDITORIAL Stefan Gheorghiu. Pacatele presei: "Profesionalismul" unor jurnalisti dauneaza grav pietei imobiliare

Sa vorbim un pic si despre unul dintre subiectele amintite la finalul ultimului editorial, si anume: pseudoprofesionalismul dovedit de jurnalistii care scriu in domeniul real estate si despre piata imobiliara. Vorbesc despre aceasta categorie de jurnalisti, pentru ca nu imi permit sa ma refer decat la acest domeniu, de real estate.

Cu aceasta ocazie as vrea sa deschid o paranteza si sa consemnez si un aspect destul de important: in viata nu este bine sa generalizezi. Cu toate acestea, in toate editorialele mele de pana acum si in cele care vor urma, am generalizat si voi continua sa fac acest lucru, pentru ca, din pacate asa stau lucrurile IN ROMANIA. Mare atentie! nu inseamna ca toata lumea este la fel, existand si exceptii.

Asadar, sa ne intoarcem la subiectul acestui editorial si sa impartim activitatatea jurnalistilor care scriu despre piata imobiliara in doua perioade de timp: intervalul de dinaintea crizei imobiliare si perioada care a urmat boomului imobilar.

Vom observa, astfel, ca aceiasi jurnalisti s-au comportat total diferit inainte de inceperea crizei comparativ cu al doilea interval luat in calcul. Jurnalistii in perioada de dinainte si chiar din timpul boomului imobiliar erau permanent in cautarea de stiri senzationale, pe care sa le publice pe prima pagina a tuturor ziarelor.

Criteriul luat in calcul de "jurnalistii profesionisti" nu era realitatea si fezabilitatea stirii, doar senzationalul. Important era sa vanda stirea respectiva, chiar daca piata imobiliara urma sa fie afectata intr-un mod fals sau chiar negativ.

O stire in care se vorbeste despre investitii majore poate influenta intr-un mod nefavorabil piata, pentru ca ofera o perceptie falsa si ar putea duce la o crestere artificiala a preturilor, in zona in care presupusul investitor ar fi infiintat un numar de locuri de munca.

Articolul care schimba piata

Probabil ca cei care citesc acum se gandesc ca un articol nu are puterea sa influenteze intreaga piata imobiliara. Ei bine, dragii mei, total gresit. Putem chiar da si un exemplu clar si concret: in anul 2007, sper sa nu ma insel, un investitor strain anunta ca va investi doua miliarde de euro in constructia de case si imobile rezidentiale in Stefanesti. Planurile sale erau foarte ambitioase si spunea ca va termina proiectul in cel mult patru ani de zile.

Propun sa facem un calcul realist: la preturile de constructie din 2007 ar fi trebuit sa construiasca aproximativ doua milioane de metri patrati de rezidential (luand in calcul costurile totale de dezvoltare). Acest lucru ar insemna un randament de constructie de 42.000 de metri patrati pe luna, pentru a se incadra in termenul de finalizare preconizat la patru ani.

Proiect prea ambitios chiar si pentru Dubai

Acest tip de proiect este unul extrem de ambitios, daca nu chiar imposibil, chiar si pentru marii dezvoltatori din Dubai. Acestia sunt capabili sa construiasca intr-un ritm alert, de 24 de ore pe zi, 365 de zile pe luna, pentru ca nu sunt conditionati nici de cheltuielile cu iluminatul pe timpul noptii si nici de conditiile meteo defavorabile, cum ar fi temperaturile scazute din timpul iernii sau cantitatea abundenta de precipitatii.

In Dubai, proiectul anuntat cu surle si trambite in Romania nu ar putea fi indeplinit, dar nu neaparat din constrangeri de ordin financiar, ci mai degraba din motive logistice, ce tin de suprafata mare de metri patrati care ar fi trebuit finalizata in patru ani. Poate ca proiectul ar putea fi construit doar cu un efort supraomenesc, cu un numar mare de echipe, care sa lucreze in schimburi, fiind foarte bine coordonate.

Pentru toti carcatosii care ar dori sa ma contrazica la aceasta chestiune, le pot spune de acum ca, intr-adevar, se pot construi chiar si 10 milioane de metri patrati de cladiri in patru ani de zile, dar nu pe un singur santier. Cladiri de birouri independente de 100.000 metri patrati de birouri in 100 de santiere diferite s-ar putea face, poate chiar intr-un an si jumatate, dar cu amendamentul ca ar fi nevoie de mai multe santiere, echipe de constructii si locatii independente.

Proiectul despre care vorbeam mai devreme este unul omogen, individual, care nu poate fi terminat in patru ani de zile, in urma unei investitii de doua miliarde de euro. Cu atat mai mult in Romania, unde exista o serie intreaga de probleme aditionale ce nu se intalnesc in alte tari civilizate care, de multe ori, impiedica sau prelungesc foarte mult perioada de constructie.

Acest lucru fiind spus, stirea lansata in 2007 de presa "profesionista" era senzationala, dar niciunul dintre cei care au redactat-o automat nu s-a gandit cat este de fezabila sau nu. Aici va las pe dumneavoastra sa constati daca s-a investit macar un euro din acesti doua miliarde pana in ziua de azi si daca asa a zis un investitor care anunta cu surle si trambite ca va investi suma respectiva mai raspunde la telefon sau mai este de gasit.

Investitor crezut pe cuvant de jurnalisti creduli

Faptul ca vine un londonez imbracat impecabil, cu un ceas de 10.000 de euro la mana si convoaca o conferinta de presa in care enumera planurile sale ambitioase despre investitii pe plan local nu inseamna ca omul trebuie crezut pe cuvant.

Intr-o tara civilizata, investitorul acesta ar fi fost verificat, de catre jurnalistii profesionisti. Ei s-ar fi intrebat, in primul rand, daca acest investitor a mai facut un proiect de avengura celui pe care il anunta pe piata locala. Daca nu a realizat un proiect similar in alta parte, poate ca a construit o cladire sau macar poate ca a demarat constructia uneia. Daca nu a construit nici macar 10.000 de metri patrati, cum vrea sa construiasca doua milioane de metri patrati, in patru ani, si intr-o piata pe care nu o cunoaste?

In concluzie, stirea falsa cu care presupusii profesionisti voiau sa influenteze piata imobiliara intr-o maniera pozitiva, nu a facut decat sa induca asteptari nerealiste. Jurnalistii nu au facut decat sa contribuie la bula imobiliara.

Stirea de senzatie a devenit cea despre falimentele dezvoltatorilor

Sa luam acum in calcul perioada de criza de dupa 2009, unde stirile de senzatie nu mai erau despre investitori ambitiosi, pregatiti sa investeasca sume importante de bani in piata locala, ci despre dezvoltatorii imobiliari care au dat faliment, sau care au probleme cu diverse procese in justitie.

Asa cum niciunul dintre jurnalistii "profesionisti" nu a verificat profilul investitorului dat ca exemplu mai sus, nici de aceasta data nu au vrut sa afle care este povestea din spatele falimentului sau a problemelor, daca sunt sau nu reale si sa prezinte stirea intr-un mod realist dar, din pacate, total lipsit de senzational.

Faptul ca un dezvoltator mare da faliment sau are probleme juridice satisface apetitul consumatorului pentru senzational, dar are repercursiuni grave asupra pietei imobiliare.

Pe langa jurnalisti si agenti imobiliari care au contribuit la instituirea unei imagini false a pietei imobiliare din Romania, in perioada dintre 2006-2008, un rol important l-au avut si avocatii.

Acestia, fara niciun scrupul, in materie de reprezentare a clientilor pe parte comerciala, se specializasera pe partea de real estate intr-o proportie covarsitoare, de peste 50%.

Cu acelasi "profesionalism", dupa ce a venit criza, s-au reprofilat pentru insolvente sau falimente, pentru ca sunt profitabile. Vom detalia acest subiect in editorialul urmator.