Editorial Stefan Gheorghiu. Efectul crizei imobiliare asupra pietei de rezidential

Piata rezidentiala din Romania, fata de toate celelalte segmente ale pietei imobiliare, s-a comportat intr-un mod extrem de haotic, in perioada de boom imobiliar si, din pacate, continua in acelasi trend si in ziua de astazi.

Singurul aspect despre care putem discuta ca il au in comun piata rezidentiala cu piata de birouri este scaderea drastica atat a preturilor cat si a tranzactiilor, ca urmare a crizei imobiliare incepute in anul 2009.

In prezent, nu exista o segmentare corecta a pietei rezidentiale din Bucuresti, pentru ca nu a facut-o nimeni pana acum, dintr-un motiv foarte simplu: aceasta segmentare implica costuri si timp si nicio agentie imobiliara nu ar avea reursele necesare si, intrucat in Romania nu se poate vorbi despre colaborare intre agentii, fiecare efectueaza separat analize periodice pe bucata lui de piata, rezultand un haos final.

In momentul de fata exista diferite categorii de imobile, si anume: imobile vechi; imobile noi; imobile vechi renovate; imobile noi, dar care din cauza crizei au ramas goale si nevandute in ultimii 5 ani si nu se incadreaza in nicio categorie mai sus mentionata; imobile in constructie.

Analizand fiecare categorie de imobile mai sus mentionata, din punct de vedere al preturilor, putem stabili urmatoarele:

1. imobilele vechi in functie de locatie, vechime, tipologie si calitatea proprietarului, un aspect foarte important pierdut din vedere de maoritatea agentiilor, avem preturi intre 400 si 1.000 Euro/mp;

2. imobilele noi se situeaza intre 500 si 1.800 Euro/mp;

3. imobilele noi dar "vechi" si situeaza cu preturi intre 500 si 900 Euro/mp;

4. imobilele in constructii au o plaja de preturi cuprinse intre 700 si 1.500 Euro/mp.

La toate preturile de mai sus se adauga TVA-ul intre 5 si 24%, in functie de suprafata imobilelor, pretul total si suprafata terenului aferent, exceptie facand imobilele detinute de persoanele fizice care pentru prima tranzactie sunt scutite de TVA.

Desi mi-as fi dorit foarte tare sa nu generalizez si sa nu impart piata rezidentiala doar in cateva segmente mari, din pacate dimensiunea prezentului articol cat si timpul nu imi permit o evaluare detaliata.

Aceasta segmentare ar insemna impartirea pietei rezidentiale pe zone de interes, categorii si subcategorii, tipologii de imobile, s.a.m.d., unde marjele de preturi ar fi fost mult mai mici decat cele prezentate mai sus.

In speranta ca visul meu de a realiza un astfel de studiu complet si detaliat al pietei rezidentiale din Bucuresti la un moment dat, se va indeplini, inchei acest articol, nu inainte de a va pregati emotional pentru urmatoarea dezbatere a pietei de retail din Bucuresti.

Stefan Gheorghiu conduce operatiunile globale din domeniul real estate de la Gfk, unul dintre liderii mondiali in domeniul cercetarii de piata, si va analiza saptamanal, pentru Business24, efectele crizei asupra diferitelor segmente care alcatuiesc piata imobiliara.