Care sunt perspectivele pieței imobiliare, după ce prețurile au crescut cu 11% în ultimul an. Cum ar afecta corupția politică tarifele la apartamente

În ciuda scăderii puterii de cumpărare a românilor, prețurile imobilelor continuă să crească, mai ales cele ale apartamentelor noi, din orașele mari, precum București și Cluj-Napoca.

La nivel național, în ultimul an, tarifele la imobile au crescut cu 11,4%, la nivel național. Astfel, metrul pătrat a ajuns 1.600 de euro, iar în București, la peste 1.700 de euro. În Capitală s-a construit mult în ultimii ani. La o căutare rapidă putem constata faptul că o garsonieră într-un bloc nou, localizată în cartierul Bucureștii Noi, costă de la 70.000 de euro + TVA. Pentru 3 camere, prețul poate trece de 200.000 de euro + TVA.

În cazul celor care fac credite, efortul este crâncen. Pentru 100.000 de euro împrumutați, suma toată plătită creditorului poate ajunge să fie dublă sau triplă, în funcție de perioada asumată în contract pentru restiuirea sumei și oscilația dobânzilor. Astfel, revolta cetățenilor se îndreaptă atât către bănci, cât și către dezvoltatorii imobiliari. Pe marginea acestui subiect, Ziare.com a discutat cu economistul Radu Nechita, profesor universitar în Cluj-Napoca, la „Babeș-Bolyai”, care a explicat întregul mecanism.

„Este suficient să nu se cumpere ca să nu se vândă. Atât timp cât prețul este plătit de cumpărător fără amenințarea cu forța, el este justificat. Justificat de situație, de condițiile de pe piața respectivă. Întrebarea nu este dacă prețul este justificat, ci dacă situația, condițiile de pe piață sunt justificate. Și pentru asta, este nevoie să analizăm situația cererii și a ofertei. Dar înainte de orice, poate ar fi bine să analizăm cum se formează prețul”, a declarat profesorul.

Cumpărătorii nu trebuie să se uite doar la cheltuielile de producție, ci să țină cont de faptul că produsele pe care le achiziționează sunt evaluate mai ales în funcție de cerere și ofertă. Practic, atât timp cât lumea își permite să cumpere, dezvoltatorii nu au motive să facă pasul înapoi.

„De ce este prețul ridicat? Pentru a răspunde la această întrebare trebuie demontată una din cele mai frecvente și nocive erori făcute de marele public dar, din păcate, și de unii pretinși economiști. Prețul nu se formează de la cost de producție la preț de vânzare: dacă ar fi adevărat, nu ar exista firme care să dea faliment, le-ar fi mereu la îndemână să mărească prețul de vânzare. Dacă noi săpăm fiecare câte o groapă și unul găsește un diamant și altul un simplu bolovan, avem aceleași costuri dar asta nu înseamnă că vom putea vinde la același preț. Prețul nu este mare deoarece costurile sunt mari. De fapt, legătura cauzală este exact invers!!! Pentru că prețul de vânzare anticipat este mare, producătorul este dispus să asume costuri ridicate. Nimeni nu cumpără costuri, oamenii cumpără bunuri, mai exact serviciile pe care le aduc acele bunuri.

Da, este adevărat, prețul de vânzare nu poate fi multă vreme mult deasupra costurilor de producție pentru că profiturile mari atrag alți producători, oferta crește și va reduce prețul de pe piață.

Întrebarea este de ce nu se întâmplă acest lucru pe piața imobiliară, mai exact pe toate piețele imobiliare? Și aici intră în scenă cererea și oferta”, a mai explicat Radu Nechita.

Prețurile mai mari din orașe precum București și Cluj-Napoca, spre deosebire de cele mici, reprezintă o chestiune perfect justificată, susține cadrul universitar.

„Cererea de locuințe este la nivel ridicat și în creștere în câteva mari orașe și zone turistice din România. Motive sunt mai multe: oamenii au venituri mai ridicate (parțial justificate, datorită creșterilor de productivitate rezultate din investiții în capital fizic și capital uman, conexiunea cu piața europeană și mondială, parțial nejustificate, dar explicate prin emisiunea excesivă de bani de către autoritățile monetare din România, zona euro, SUA etc.); în marile orașe există oportunități din punct de vedere profesional (locuri de muncă mai interesante, mai bine plătite) și social (grădinițe, școli, licee, universități, spitale mai bune, posibilități de distracție etc.) care atrag ‘imigranți’ din alte părți ale țării.

Putem reduce cererea? Da, hăituind firmele naționale și multinaționale, reducând atractivitatea marilor orașe sau interzicând stabilirea ‘viniturilor’ cum se zice pe la noi, adică ce s-a făcut în perioada comunistă, când multe orașe au fost declarate închise. Dar chiar ne dorim asta?”, a mai punctat analistul economic.

Totodată, Radu Nechita atrage atenția asupra fenomenului corupției politicienilor.

„Rămâne oferta: aici este și problema deci și soluția. De ce nu se aliniază oferta, de ce nu crește? Pentru că ea este blocată artificial de către sistemul politic. În clasamentul ‘Ease of Doing Business’, realizat de Banca Mondială, România ocupa locul 55 în lume: nici prea rău dar nici excelent. Totuși, la indicatorul ‘Ușurința de a obține autorizații de construcții’ România ocupa unul din ultimele locuri: 147 din 190 de țări. Mai rău stăteam doar la ‘Conectarea la curent electric’, locul 157. Pe scurt, autoritățile și unele monopoluri private cu privilegii legale sabotează mediul de afaceri din România în general și dezvoltarea pieței imobiliare în special.

Da, se construiește și aiurea, cu cartiere absolut sinistre din punct de vedere arhitectural și al calității vieții dar asta se întâmplă tocmai pentru că procesul de eliberare de autorizații este supus arbitrarului politic și doar ‘cine trebuie’ primește autorizația, dacă cel cu ștampila este ‘cointeresat’. Oare costurile la care făceați referire includ și aceste costuri indirecte? Cointeresarea? Așteptarea pe termen nedefinit dacă respecți regulile? Dar costurile nejustificate induse de unele reguli absurde, dar care se aplică doar unora, care nu înțeleg cum funcționează lucrurile?

Pe scurt, dacă dorim ca lucrurile să funcționeze mai bine pe piața imobiliară, hai să ne inspirăm de cei situați pe primele locuri la acest sub-indicator (‘autorizații de construcție’) și la un altul relevant în acest context (‘Conectarea la rețeaua electrică’)”, a mai precizat Nechita, pentru Ziare.com.

Care sunt perspectivele pentru piața imobiliară din România

Prețurile vor continua să crească în 2024 și 2025, poate cu o viteză mai joasă, crede Radu Nechita. Cumpărătorii vor putea specula niște prețuri mai mici doar în eventualitatea unei crize economice, a mai precizat profesorul universitar.

„Depinde de oraș, depinde de sat. Nu sunt convins că după ‘potopul’ monetar din ultimii ani - bilanțul Băncii Centrale Europene, adică baza monetară, a fost dublat în anii pandemiei, pentru a ascunde costurile unor politici aberante în multe aspecte. Se vorbește despre scăderea inflației, dar asta nu înseamnă neapărat scăderea masei monetare și, în ultimă instanță, a prețurilor. Reducerea ratei inflației înseamnă doar că prețurile cresc mai încet.

Această observație generală trebuie particularizată în cazul imobiliarelor, pentru că prețul depinde (via cerere) și de accesul la credite, adică de politica monetară.

Nu am cum să anticipez ce vor face BNR și BCE, dar din declarațiile oficiale, intenția este de a mări progresiv dobânda de politică monetară. Acesta ar fi singurul factor care ar putea reduce viteza de creștere sau chiar scădea prețul imobiliarelor - și altor active ‘de termen lung. Dar masa monetară injectată în plus în sistem este în continuare acolo.

Pe scurt, doar o criză economică majoră ar putea conduce inițial la o blocare a tranzacțiilor (vânzătorii nu vor dori să scadă prețul, cumpărători nu vor avea cum să plătească sau vor spera într-o scădere a prețurilor). Și de-aici, lucrurile devin greu de anticipat pentru că politicienii vor pune presiune pe autoritățile monetare să relaxeze politica monetară (să deschidă iar robinetul de bani ‘ieftini’) sau să vină cu programe de ajutor a cumpărătorilor (de tip prima casă) dar care îi vor ajuta de fapt pe vânzători să țină de preț. Da, chiar așa: nu întotdeauna cine primește subvenția este și beneficiarul ei în ultimă instanță”, a concluzionat Nechita, în interviul acordat pentru Ziare.com.

Cât costă apartamentele și casele în România. Cele mai recente date

Indicele Imobiliare.ro la nivel naţional înregistrează o nouă valoare record, de 1.598 euro/mp util.

„1.598 euro/mp util este noua valoare record pe care o înregistrează Indicele Imobiliare.ro la nivel naţional, consecinţa unui ritm anual de apreciere de 11,4%, depăşind uşor prognozele noastre de la începutul anului când estimam o creştere anuală de până în 10 procente. Cererea ridicată pune presiune pe preţ şi va continua să o facă şi în lunile următoare, conform datelor de care dispunem, însă nu este un fenomen îngrijorător, ci mai degrabă un reglaj normal al raportului dintre cerere şi ofertă", a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro, potrivit unui comunicat citat de Agerpres.

Indicele Imobiliare.ro ne arată o nouă valoare medie record pentru Bucureşti, de 1.723 euro/mp, reprezentând un avans anual de peste 11%. Un nou nivel maxim a fost atins şi pe segmentul apartamentelor vechi, 1.705 euro/mp.

Preţul mediu solicitat pentru apartamentele noi din Capitală este de 1.875 euro/mp, în creştere cu 16% faţă de mai 2023.

Potrivit analizei, Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraş din ţară pentru cumpărătorii interesaţi de un apartament. Cu o creştere de 3% doar în ultimele 30 de zile, preţul mediu solicitat pentru proprietăţile rezidenţiale noi a ajuns la sfârşitul lunii mai la valoarea de 2.960 euro/mp util. Ritmul anual de creştere pentru apartamentele scoase la vânzare în acest oraş s-a menţinut în jurul valorii de 10% atât pentru preţul mediu general, cât şi pentru cele două segmente principale, nou şi vechi. Preţul mediu solicitat pentru apartamentele vechi este de 2.735 euro/mp.

Cu un preţ mediu nou şi vechi de 1907 euro/mp, Braşovul îşi consolidează poziţia de al doilea cel mai scump oraş al ţării pe piaţa rezidenţială. De altfel, aici se înregistrează cel mai accentuat ritm anual de creştere, de 18,7% (nou şi vechi).

„Preţul mediu solicitat pentru apartamentele noi este de 2.224 euro pe mp, fiind singurul oraş din ţară, cu excepţia Clujului, care a depăşit pragul psihologic de 2.000 euro/mp pentru locuinţele noi. Mai accesibile sunt locuinţele vechi, pentru care proprietarii solicită în medie 1.826 euro/mp, în creştere cu 18,2% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut", se precizează în analiza menţionată.

În ceea ce priveşte Timişoara, apartamentele noi au ajuns să fie scoase la vânzare la preţuri care le depăşesc pe cele din Capitală, conform Indicelui Imobiliare.ro, după scumpiri cu aproape 22% în ultimele 12 luni şi de 4% în ultimele 30 de zile. Preţul mediu pe acest segment este în prezent de 1.960 euro/mp, valoare ce readuce Timişoara în primele trei poziţii ale topului oraşelor cu cele mai scumpe apartamente noi.

Mult mai accesibile rămân însă apartamentele vechi a căror valoare medie este de 1568 euro/mp şi care au înregistrat o creştere medie de 7% în ultimul an. De altfel, Timişoara este oraşul cu cele mai accesibile apartamente vechi dintre top 6 centre urbane ale ţării.

În Constanţa, preţul mediu solicitat pentru apartamentele noi scoase la vânzare a înregistrat în ultimele 12 luni cea mai mică variaţie, de 4,2%, şi a ajuns la 1.806 euro/mp util. Oferta rămâne una bogată pe litoral, ceea ce ţine încă sub control preţul mediu al apartamentelor. O creştere anuală mult mai mare, de 11,5%, a fost înregistrată în cazul apartamentelor vechi, al căror preţ mediu a fost la finalul lunii mai de 1.630 euro/mp.

Pe de altă parte, Iaşiul rămâne centrul regional cu cele mai accesibile apartamente.

„Deşi apartamentele noi din Iaşi sunt acum cu 13% mai scumpe decât anul trecut, Iaşiul rămâne un oraş cu locuinţe accesibile. Preţul mediu pe care îl achită cumpărătorii pentru un apartament nou a ajuns la 1.600 euro/mp util. Chiar dacă locuinţele noi se vând în continuare cu preţuri mai mari faţă de cele de pe piaţa veche, ritmul în care au crescut preţurile în cazul acestora din urmă este mai accelerat. Discutăm despre un avans de aproape 14% până la valoarea de 1.587 euro/mp util", relevă analiza Imobiliare.ro.

În ceea ce priveşte evoluţia preţurilor apartamentelor în oraşele medii, cea mai spectaculoasă creştere a avut loc în Oradea, unde avansul anual este de 17,2% în ultimele 12 luni şi de 1,8% în ultima lună. Preţul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare în Oradea este de 1.602 euro/mp.

„Oraşul de dimensiuni medii cu cele mai scumpe apartamente din România este însă Sibiu, unde avem o valoare de 1.640 euro/mp şi un ritm anual de creştere de 12,4%. La mică distanţă se situează piaţa rezidenţială din Craiova, unde preţul mediu solicitat pentru locuinţe a fost la finalul lunii mai de 1638 euro/mp, înregistrând o creştere anuală de 9,2%", se mai arată în analiză.

La polul opus, în Ploieşti, preţul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare este de 1.116 euro/mp, aici având loc şi cel mai mic avans anual dintre oraşele analizate, de 3,4%.

...citeste mai departe despre "Care sunt perspectivele pieței imobiliare, după ce prețurile au crescut cu 11% în ultimul an. Cum ar afecta corupția politică tarifele la apartamente" pe Ziare.com