Interviurile Business24.ro
HOT TOPICS

Nu va vindeti casele! - 28 Iulie 2008

Nu va vindeti casele! - 28 Iulie 2008
Romanul urmareste informatiile referitoare la evolutia preturilor din piata imobiliara cu acelasi interes cu care bunicii nostri stateau cu urechea lipita de radio sa afle stirile de pe front.

Traversam o perioada in care lupta cu preturile locuintelor (in special cele vechi) se duce cu tot arsenalul din dotare, de la politici de restrictionare a creditarii la predictiile unora, acreditati de presa ca adevarati guru in materie.



Desi, din punctul meu de vedere, contextul inflationist actual ar fi trebuit sa fie suficient pentru ca preturile caselor sa inregistreze o corectie. Altfel, bine meritata, i-as putea spune. Dar, pana la un punct; un punct de vedere diferit fata de cel al apologetilor prabusirii iminente, imediate si ireversibile a preturilor locuintelor.



Nu sunt de partea celor care mai spera ca reduta preturilor anului 2008 sa reziste. Nu sunt nici de partea celor care, pe masura ce se inteteste campania de demolare a pietei imobiliare, pandesc noile oportunitati. De altfel, chiar din titlu ma alatur celor care prin oferta lor vor mentine piata atat de sus pe cat se poate in acest moment.



In primul rand pentru ca, observ ca pe masura ce trece timpul, se intetesc prezicerile cu potential efect demoralizator asupra potentialilor vanzatori. Cu fiecare noua analiza sau opinie se mai adauga cateva procente de cadere a pietei. Am avut curiozitatea sa vad ce spuneau aceiasi analisti cu un an inainte. Nimic in mod special.



Opinia generala era ca piata va continua sa creasca cu 5-10% anual pana in 2010.  Acum, cei mai multi se intrec in prognoze privind scaderi abrupte. Cu cat mai abrupte, cu atat mai mediatizate. Simt un fel de graba. De parca preturile nu au coborat la nivelul asteptat. De ce trebuie sa ajunga cat mai jos dar si cat mai repede nu imi este clar. Inca.



Oricum, nu este indicat ca tocmai cei care se gandesc sa vanda o locuinta sa fie si cei care accelereaza procesul ieftinirilor. Nu uitati lectia de capatai a economiei de piata. Preturile sunt dictate de cerere si oferta. Iar daca oferta este in exces este normal ca preturile sa scada. Piata imobiliara romaneasca are o particularitate. 



Raportul dintre cerere si oferta este modificat nu de cat se cumpara sau vinde ci de…Banca Nationala. Iata cel mai bun motiv sa nu va grabiti sa vindeti. Este foarte probabil ca masurile de limitare a creditarii sa fie revizuite mai devreme decat am putea spera azi. Pe de o parte pentru ca bancile comerciale vor cauta portite sa ocoleasca normele inasprite ale BNR.



Pe de alta parte pentru ca la un moment dat, chiar BNR se va sesiza ca de fapt, in lupta cu inflatia, creditul imobiliar este un aliat, nu un dusman. Deocamdata, creditul de consum (cel care genereaza inflatie) si cel imobiliar (care poate conferi crestere economica) sunt puse la comun.



Dar chiar si asa. Credeti ca acei care erau solvabili pentru un imprumut de 80.000 euro acum o luna nu vor putea lua o suma cu zece la suta mai mica (cat ar fi scaderea normala a preturilor) chiar si in conditii mai dure de creditare?



Sa admitem ca vor fi mai putine persoane care vor avea acces la credite. Credeti ca numarul celor care se vor imprumuta va scadea atat de drastic incat sa fie cu mult mai mic decat al celor care vand o locuinta? Va asigur ca nu. Uitati-va pe palierul dumneavostra si faceti o aproximare.



Cati vecini noi aveti? Cati vecini credeti ca ar vinde? Va asigur ca doar daca stati intr-o garsoniera aveti foarte multi vecini noi. Ce va spune acest lucru? Nu sunt foarte multi vanzatori. Deci oferta nu poate fi prea mare.



In nici un caz insa, in aceasta perioada, nu veti gasi pe cineva care sa va ofere cat doriti, decat daca fie coborati pretul cu 20-25%, fie oferta dumneavoastra este situata pe B-dul Unirii. In zonele cele mai cautate nu vor exista reduceri chiar daca s-ar realiza o tranzactie pe an. Ofertele din zonele cu cele mai mari cote sunt ca masinile Ferrari. Sunt scumpe si au cumparatori, indiferent cat ar trebui sa astepte livrarea.



S-ar putea ca blocajul din piata imobiliara sa va fi speriat. Dar nimeni nu va spune ca si acest fenomen este in favoarea conservarii preturilor. Cu cat sunt mai rare tranzactiile, cu atat vor fi mai multi cei care cauta o locuinta. Credeti ca daca scad vanzarile de masini din cauza scumpirii benzinei, scolile de soferi nu vor mai avea clienti (ca sa ramanem cu comparatiile in domeniul auto)?



Va mai dau un motiv la care sa reflectati. Sunteti proprietarul unei locuinte intr-un cartier care pana nu de mult era considerat mai curand periferic decat central. Acum zece ani Titan era un cartier central? In nici un caz. In  curand va fi. Dupa finalizarea proiectelor imobiliare din zona, periferia se va fi mutat cu cel putin cinci kilometri. Deprecierea preturilor apartamentelor din cauza vechimii imobilelor va fi compensata de dezvoltarea orasului.



Mai vreti un motiv? Uitati-va la macaralele care au prins din nou viata in ultimii ani. Acesta trebuie sa fie semnul ca preturile locuintelor nu vor scadea abrupt. Exista un fel de perpetuum mobile sutinut de banii din piata imobliara. Cat timp vor inainta lucrarile de finalizare ale noile ansambluri rezidentiale altele se pregatesc sa apara.



Dar asta presupune inainte de toate inchierea unei achizitionarea unui teren. Cum terenurile construibile nu se gasesc ca bobele de strugure pe ciorchine tomna, preturile terenurilor vor tine sus si preturile apartamentelor noi.  Iar acestea la randul lor reprezinta un reper de pret pentru si pentru locuintele vechi.



Sunt covins ca ati devenit cu totii specialisti in corelarea prabusirii pietei imobiliare romanesti cu cea americane care a dat tonul pe plan international. Este utilizat frecvent exemplul falimentului unui mare dezvoltator din Spania ce are proiecte imobiliare si in tara noastra. Paradoxal, criza din tari precum Spania este buna pentru noi.



Banii care trebuia investiti in Spania sau in alte tari occidentale s-ar putea sa fie orientati spre Estul Europei. Comparativ cu Vestul European, economia nu a cedat asa cum se anticipa. Romania continua sa aiba unul dintre cele mai ridicate ritmuri de dezvoltare tarile Uniunii Europene si acesta este un semnal pozitiv pentru  mediul investitional.



Atata timp cat noile macarale nu dau semne de oboseala, inseamna ca investitorii straini mizeaza in continuare pe veniturile romanilor. Iar voi, cei care va ganditi daca sa vindeti acum, presati de stirile defetiste, de ce sa nu aveti aceiasi cumparatori tinta?



Si daca pledoaria mea pentru a nu va vinde locuinta nu a fost suficient de lunga va mai dau un argument. Cei carora ma adresez au intrat in posesia acestui apartament intr-unul din urmatoarele trei moduri.



Fie v-ati nascut in el, fie l-ati mostenit, fie l-ati cumparat cash sau cu credit in vremea cand preturile erau cel mult la jumatate. De ce sa il vindeti? Intentionati sa faceti vreo investitie? Intentionati sa faceti o calatorie in jurul lumii? Nu. Atunci de ce? Este singura dumneavoastra avere. Facuta in ultimii cinci ani! Asta dupa ce dupa 1990 altii au tinut economia pe loc pana s-au imbogatit ei.



In zece ani unii au acumulat milioane de dolari sau marci (in anii Sudul era dolarizat iar in Nord domina marca germana). In acelasi timp veniturile dumneavostra lunare abia daca au crescut de la 100 dolari la 200 de dolari. Astazi, pentru banii astia, copilul dumneavoastra, care abia a terminat liceul, nici nu s-ar da jos din pat!



Daca unora le convine sa piarda si 50 % din ceva care valoreaza de o suta de ori mai mult decat la momentul achizitiei, nu sunteti in aceasi pozitie. Nu le faceti jocul celor care vor sa scada preturile locuintelor. Nu va vindeti casele! Sau, macar daca trebuie sa o faceti, nu lasati usor la pret!



Comentariu de George Vulcanescu.



Ti-a placut acest articol? Urmareste Business24 si pe Facebook! Comenteaza si vezi in fluxul tau de noutati de pe Facebook cele mai noi si interesante articole de pe Business24.
Sursa: Business24
Articol citit de 1150 ori