Imobiliare: spatiile comune generoase, categoric prea scumpe

Investitia intr-un apartament nou este unul dintre cele mai importante moment din viata economica a fiecaruia dintre noi. Statisticile arata ca de obicei achizitionam intre 1 si 3 locuinte pe parcursul vietii astfel ca fiecare greseala conteaza.

Cand subiectul in discutie este un apartament intr-un proiect nou, atunci avem si mai multe semne de intrebare .

Exceptand ceilalti parametri, unul foarte important este felul in care a fost proiectata viitoarea dumneavoastra casa, ca si parte componenta a unui proiect rezidential.

Daca arhitectul cu care colaboreaza dezvoltatorul s-a lasat ghidat de partea sa artistica in proiectare acest lucru va poate costa mai mult decat va imaginati.

Cat de eficient este arhitectul firmei dezvoltatoare ?

Cateva dintre companii detin arhitecti proprii, dar majoritatea contracteaza firme de arhitectura mai mari sau mai mici.

De obicei eu clasific arhitectii in 4 categorii: paragmaticii eficienti, pragmaticii ineficienti, artistii eficienti, artistii ineficienti.

Cei eficienti sunt intotdeauna de preferat.

Fie ei mai pragmatici sau mai artisti (dar bineinteles ca in fiecare architect zace un artist) au conceput un proiect care ofera solutii problemelor concrete ale utilizatorilor finali.

Veti descoperi ca cei ineficienti au creat ceva care va va complica viata, ascunzand probleme mai mici sau mai mari.

De ce este important sa verificati lucrarea arhitectului? Pentru ca pornind de la acest lucru va vor creste costurile mai mult sau mai putin, atat la cumparare cat si cele lunare de intretinere.

Designul nepotrivit poate cauza esecul proiectului, transformandu-l intr-unul prea scump

Intr-o tara in care majoritatea clientilor din domeniul rezidential isi pot permite cu usurinta sa achizitioneze un apartament prin programul Prima Casa, exista prea multe proiecte concepute pe standarde total diferite.

Acestea vor ramane cel mai probabil neocupate, avand in vedere pozitionarea nepotrivita, designul, compartimentarea etc.

Pozitionarea este de obicei o eroare a dezvoltatorului insusi si a broker - consultantului sau.

Celelalte insa sunt din vina unui arhitect ineficient care a proiectat un ansamblu gresit fara a lua in considerare nevoile pietei. (Ar trebui de asemenea sa luam in considerare scenariul des intalnit in care dezvoltatorul il forteaza pe arhitect sa creeze ceva gresit pentru ca el este clientul si el a platit).

Care este procentajul ideal de spatiu comun intr-o cladire noua?

Valoarea optima se situeaza la 12 - 15 % dar este foarte greu de atins. Astfel daca suprafata cladirii este de 1000 m.p. construiti, este ideal sa avem spatii comune cu o suprafata de 120 - 150 m.p.

De obicei cifra variaza undeva intre 20 - 30 %, cel putin in majoritatea proiectelor din perioada 2007 - 2008.

Cand aceasta depaseste 30% atunci este o problema considerabila cu un spatiu irosit.

Cum a fost acest lucru posibil ? Pentru ca spatiile comune mai vaste dau cladirii un aspect mai dragut, facand-o sa para mai spatioasa.

Singura problema este ca oamenilor le place aceasta idee la stadiul de plan dar nu sunt dispusi sa dea bani pentru ea in realitate.

Care sunt spatiile comune intr-o cladire? 

Casa scarilor, liftul, parcarea subterana (daca achizitionati un loc acolo de obicei vi se cere sa achitati si costurile de intretinere), nivelul tehnic, terenul (gradini etc) din jurul cladirii, facilitatile pe care le impart locatarii (de la sala de sport pana la … orice).

Uneori se mai pune problema unei porti si a unui portar.

Spatiile comune ar trebui sa transforme o cutie de ciment in care se va afla situat apartamentul nostru, intr-un mediu calduros.

Dar nu este intotdeauna asa. La majoritatea proiectelor s-au dovedit a fi o problema.

Astfel ca trebuie sa aveti grija la urmatoarele aspecte:

Daca spatiile comune sunt generoase, veti da mai multi bani pentru a locui intr-un apartament mai mic pentru ca va trebui sa achitati si costurile dezvoltatorului legate de spatiile comune in aceeasi masura.

Bineinteles ca acesta va va spune ca sunt gratis etc, dar fiti siguri ca le-a inclus si pe acestea in pret inainte de a va face oferta finala.

De cele mai multe ori unele dintre serviciile care va sunt oferite va sunt inutile.

Cand este vorba despre un proiect prevazut cu piscina ar trebui sa luati in calcul si costurile de curatare si sterilizare a acesteia, costurile cu ingrijitorul si altele.

Sunteti sigur ca vreti intr-adevar sa platiti pentru toate acestea ? Pentru a imparti acesta piscina cu alte 200 - 300 de familii ?

Suprafete generoase = costuri de intretinere mai ridicate

Acest lucru se va reflecta in costurile dumneavoastra lunare, care devin mult prea numeroase atunci cand spatiile comune sunt generoase.

Mai adaugati la aceasta taxa de management si savurati factura.

Spatii comune ideale

Pentru a va permite un apartament, acestea trebuie sa fie constituite din minumul necesar.

Achizitionam doar apartamentul nu intreg proiectul.

Pentru locuinte din clasa de mijloc spre top, o casa a scarilor frumoasa la parter ar putea fi de folos.

In cazul proiectelor de lux, spatiile comune generoase confera o nota de aristocratie. (Dar generos nu inseamna sa poti juca fotbal acolo…) 

Prețul piperat al unei chirii într-un apartament ”de lux” cu terasa năpădită de buruieni. Ofertă ”à la Cluj”

Un apartament din Cluj, scos la închiriat în categoria ”lux”, este promovat de proprietari în ciuda unor aspecte ce denotă neglijență crasă. O agenție a postat un anunț cu un...