Interviurile Business24.ro
HOT TOPICS

Isi vor abandona romanii casele cumparate prin credit ipotecar?

Isi vor abandona romanii casele cumparate prin credit ipotecar?

Pana acum un an de zile, bancherii nici nu-si imaginau ca vor trai clipele cand romanii isi vor abandona casele cumparate pe credit, refuzand sa mai plateasca ratele si obligand astfel creditorul sa execute ipoteca. Ce-i drept, vremurile acelea nu au venit inca in Romania, dar, judecand dupa contextul international, putem crede ca nici nu va mai dura mult pana atunci.


Cand acorda un credit ipotecar sau imobiliar, pentru a fi sigura ca nu va ajunge sa execute vreo garantie, banca nu are in vedere decat un singur lucru: valoarea imobilului girat sa o depaseasca pe cea a creditului acordat. Doar asa, un client care intra in imposibilitate de plata va incerca singur sa-si valorifice locuinta (pentru a nu pierde avansul si valoarea cu care s-a apreciat), exonerandu-si astfel datoria fara a transforma institutia financiara intr-o agentie imobiliara.


In cazul unei locuinte care acum valoreaza 120.000 euro, dar care a fost achizitionata, la sfarsitul lui 2006, cu 100.000 euro (25% avans propriu, 75% prin credit ipotecar), indicatorul LTV (loan to value ratio - valoarea creditului/valoarea garantiei) coboara sub 60%.


Altfel spus, daca nu si-ar vinde singur locuinta pentru care nu mai poate plati ratele, clientul ar pierde aproximativ 50.000 de euro.


Atat timp cat valoarea LTV coboara sub 75-80%, pentru o banca, chiar si atunci cand crediteaza o persoana fara venituri, riscurile la care se expune sunt aproape inexistente.


Criza imobiliara schimba raportul de "forte" intre client si banca


In ultimele luni, situatia a inceput sa se schimbe in favoarea clientului. Pentru cei care si-au cumparat locuinte prin imprumut ipotecar/imobiliar, acum un an, fara sa plateasca avans (bancile incepand sa acorde credite relaxate din vara lui 2007), valoarea indicatorului LTV este foarte aproape de 100% sau chiar mai mare daca luam in considerare si comisionul de rambursare anticipata care se adauga la suma contractata.


Pe scurt, din cauza blocajului in care a intrat piata imobiliara din Romania, un apartament cumparat anul trecut cu 120.000 euro, acum valoreaza cam tot atat. Pentru bancheri, aceasta realitate reprezinta un motiv serios de ingrijorare, mai ales ca o persoana intrata in imposibilitate de plata nu ar mai avea nimic de pierdut daca ar lasa creditorul sa execute garantiile.


Cu cat numarul celor care isi vor lasa casele achizitionate prin credit pe mana bancilor va fi mai mare, cu atat preturile imobiliarelor vor scadea mai mult, iar bancile vor avea probleme din ce in ce mai mari. Cat de usor pot sa cada pietele imobiliare si bancare, tragandu-se in jos una pe alta, se poate observa s-a putut observa in SUA, Marea Britanie sau chiar in Spania.


Spre exemplu, in Spania, pe fondul accentuarii somajului si a deprecierii valorii de piata a locuintelor, tot mai multi romani refuza sa-si mai plateasca ratele. Acestia sunt "incurajati" sa-si lase locuintele cumparate prin credit in seama bancilor si de legislatie, prin care orice vanzare a unui imobil la mai putin de cinci ani de la data cumpararii este considerata tranzactie speculativa si se impoziteaza cu pana la 10%.


Presupunand ca actuala criza financiara va lovi destul de curand si in economia autohtona, nu este exclus ca o parte dintre clientii bancilor comerciale din Romania sa copieze, de voie de nevoie, "obiceiurile" cu care se deprind acum compatriotii nostri din Spania.


Viziunea bancii pe termen lung


Cand acorda un credit pe termen lung, un bancher nu se asteapta ca valoarea garantiei solicitate sa se aprecieze timp de 25-30 de ani, ci mizeaza pe cresterea nivelului de trai al clientului si, o data cu asta, pe innoirea nevoilor acestuia.


Astfel, pe masura ce-i merge mai bine, o persoana care si-a luat astazi un apartament cu doua camere prin intermediul unui imprumut bancar, in timp o sa-l vanda, moment in care isi va achita vechiul credit si va contracta unul nou, de data aceasta pentru un apartament cu trei sau mai multe camere.


Daca nici valoarea locuintei nu creste, iar puterea de cumparare a clientului scade sau gradul de indatorare creste foarte mult, pe fondul majorarii ratelor existente, atunci debitorul va fi tot mai tentat sa predea cheile casei bancherului, obligand astfel institutia financiara sa-si recupereze banii acordati prin credit dupa ce vinde singura imobilul.

Ti-a placut acest articol? Urmareste Business24 si pe Facebook! Comenteaza si vezi in fluxul tau de noutati de pe Facebook cele mai noi si interesante articole de pe Business24.

Sursa: Business24
Articol citit de 3506 ori