Interviurile Business24.ro
HOT TOPICS

Cutremur pe piata imobiliara?

Cutremur pe piata imobiliara?
Scaderea preturilor spatiilor de locuit, in special a celor construite inainte de 1980, pare inevitabila. Scumpirea creditului ipotecar accelereaza reasezarea pe noi paliere valorice de referinta pe piata imobiliara. Dar nicidecum atat de jos cum s-ar astepta unii cumparatori. Era castigurilor spectaculoase din transferul spatiilor rezidentiale, la bloc, s-a incheiat.

Stirile proaste pentru piata
sunt bune pentru speculatori. Totul este sa fii pe faza si sa cumperi atunci
cand preturile sunt minime. Teoria preluata din domeniul pietei de capital s-a
verificat si pentru piata imobiliara. Ani in sir cele doua piete au avut un
parcurs in tandem, fara sa fi fost insa o legatura directa intre ele.



Atat
cotatiile actiunilor, cat si cele ale ofertelor din zona rezidentiala au avut
aproape simultan aceleasi inflexiuni. Cand piata bursiera crestea inainte de
1995, cresteau si preturile de pe piata imobiliara. La fel, atunci cand reculul
pietei de capital a fost mai pregnant si preturile din zona imobiliara au atins
minime.



Unde sunt vremurile cand o actiune a oricarui SIF putea fi achizitionata
cu 700 de lei vechi sau cand un apartament de trei camere pe Bulevardul Unirii,
zona fostului sediu Connex,  putea fi
cumparat cu 13.000 de euro? Si nici nu a trecut mult timp de atunci. In ultimii
patru ani, tendinta permanenta de crestere a adus pana si pe cel mai mic SIF la
un pret de 30.000 lei vechi /actiune. Pret valabil la jumatatea anului trecut.



Cam in aceeasi perioada, acelasi apartament de pe bulevardul Unirii se vindea
cu 180.000 de euro. In aceasi zona, o garsoniera depasea 100.000 de euro. Zona
in discutie poate fi considerata o exceptie pentru ca are un caracter aparte.
Blocurile sunt relativ noi, multe dintre ele fiind finalizate dupa 1990.
Preturile din acest perimetru sunt influentate si de faptul ca zona pare
inchisa.



In afara de povestea Esplanada "care blocheaza strada", nici un alt
proiect urbanistic nu pare sa mai aduca vreo modificare de natura sa creasca
oferta si sa tempereze cresterea de preturi. Exemplul Bulevardului supranumit
Paulista al Capitalei, pentru ca aliniaza sediile majoritatii institutiilor
bancare din Romania, nu este poate relevant.



La o departare apreciabila de
centrul orasului, istoricul pietei nu e diferit. Oferta de spatii de locuit in
blocurile ceausiste a inregistrat aceeasi evolutie a preturilor, cu suisurile,
coborarile si iarasi suisurile abrupte. Asemanarea dintre evolutiile preturilor
de pe piata de capital si piata imobiliara se opreste insa aici, la nivelul
anului 2008. Chiar daca in aceasta perioada se profileaza aparent o noua
similitudine, in sensul unui nou recul al preturilor.



Diferentele sunt insa
marcante. In timp ce piata de capital atinge minime istorice, preturile
locuintelor la mana a doua, a treia sau mai mult, stagneaza. Preturile
majoritatii actiunilor societatilor listate pe cele doua
categorii ale pietei BVB au inregistrat scaderi puternice, pana la
niveluri consemnate la inceputul anului trecut. In procente, fata de momentul
de varf din 2007, diferenta este de aproximativ o suta de procente.



Nu aceeasi evolutie reflecta astazi
si piata imobiliara. Preturile locuintelor apartamentelor sunt parca
incremenite. Cel putin cele "afisate". Chiar daca atat creditele in lei, cat si
cele in valuta, s-au scumpit urmare a masurilor de politica monetara adoptate
de catre Banca Nationala, in scopul temperarii inflatiei! Chiar daca perspectivele
economice sunt, daca nu ingrijoratoare, cel putin de natura sa ii puna in garda
pe investitorii din imobiliar!



Chiar daca, in final, oferta si cererea nu se
mai contopesc in contracte. O adevarata falie ii tine pe vanzatori de o parte si
pe cumparatori de cealalta, cei din urma sperand ca timpul se scurge in
favoarea lor. Cei care s-ar bucura daca ar mai aparea ocazia sa cumpere ieftin
si sa vanda scump (sau pur si simplu sa cumpere ieftin), lanseaza fel de fel de
teorii apocaliptice. Criza pietei imobiliare este o tema de discutie lansata cu
insistenta. Nu mai exista parca decat oportunitatile oferite de noile
ansambluri rezidentiale.



Argumentele aduse vin din anii 2004-2005 ai reconversiei
primelor proiecte imobiliare dinspre ansamblurile de vile spre cele de blocuri.



Se poate vorbi, deci, de o criza pe piata imobiliara? Un raspuns impune
verificarea enuntului ce defineste caderea oricarei piete. Lipsesc insa cu
desavarsire ambele elemente care ar contura o asemenea situatie: cererea foarte
scazuta pentru un anumit produs si presiunea mare pe vanzare a aceluiasi
produs. In cazul pietei imobiliare rezidentiale produsul este spatiul locativ.



Oricat de contestate ar fi
cifrele, exista o singura sursa oficiala pentru volumul constructiilor de locuinte.
Institutul National de Statistica a identificat, in 2007, un numar de aproape
10.000 de unitati finalizate in Capitala si in zonele limitrofe. Pare un numar
neverosimil de mare. Deficitul de locuinte este insa impresionant si la acest
nivel, daramite daca cifra reala ar fi mai mica.



Desi
piata este cvasiparalizata, nu inseamna ca ofertele nu beneficiaza de "accesari".
Pentru fiecare anunt de vanzare exista un numar foarte mare de
vizionari. Tranzactiile nu ajung la notariat, din cauza ezitarii induse de
prezicerile, multe fanteziste, privind scaderea iminenta si de anvergura a
preturilor. Nici inasprirea conditiilor de creditare si nici spaima
vanzatorilor nu s-au rasfrant intr-o asemenea masura asupra pietei, in
conditiile in care oricum cererea este mult mai mare decat oferta.



Daca investitorii
nu se mai reped sa cumpere orice si la orice pret, poate fi interpretat si ca
un semn de maturitate al pietei.



Cu certitudine, apocalipsa
este departe. Locuintele noi absorb prea putin din cererea existenta. Este
stiut ca aproape jumatate din oferta adjudecata din noile ansambluri rezidentiale
este acoperita de investitori straini si, partial, romani. Deci, cei care sunt
primii si unicii proprietari ai unui apartament nu reprezinta un numar
suficient ca sa influenteze preturile prin scaderea presiunii pe cumparare.



Mai
curand, dezvoltatorii de ansambluri rezidentiale la bloc ar trebui sa se
concentreze pe raportul dintre calitate si preturi, amplasament si facilitati.
Nu orice noua constructie care se va inalta spre cer pornind din mijlocul unui
cartier marginas va fi un magnet pentru cumparatori. Nici cel mai performant
marketing nu va salva un proiect initiat fara un studiu de piata atent
intocmit. Cu cat vor fi lansate mai multe santiere, cu atat sansele unor
falimente de rasunet vor creste, atata timp cat multe dintre proiectele
rezidentiale initiate au fost lansate "urechist".



Logic ar fi ca preturile
apartamentelor din blocurile vechi sa inregistreze un recul. Apar insa noi
elemente ignorate de catre alarmisti, care intretin cota de atractivitate a
ofertei din cartierele muncitoresti. Orice nou hypermaket asezat intre blocuri
face ca preturile locuintelor din imprejurimi sa se conserve. 



Oferta este suplimentata in
aceasta perioada si de cei care incearca sa valorifice castigul acumulat intre
data investitiei prin credit ipotecar si momentul majorarii ratelor. Imprumuturile
contractate in urma cu trei patru ani reprezinta un tip de constrangere
financiara de care aceasta categorie incearca sa se elibereze, mizand pe faptul
ca au facut oricum o "afacere" profitabila.



Aceiasi vanzatori vor deveni insa
la randul lor cumparatori si se vor inregimenta in masa care mentine, astfel, o
presiune constanta pe cererea de locuinte de mici dimensiuni, garsoniere sau
apartamente de doua camere; un alt motiv ca preturile pe segmentul de "low
price" sa nu scada.



Preturile din zonele care
oricum isi gaseau foarte greu cumparatori, indiferent de vechimea constructiei,
au toate sansele sa scada in perioada urmatoare. Dar aceasta nu reprezinta
decat o corectie obiectiva, inerenta dupa o perioada de ascensiune fara
precedent si cu siguranta irepetabila. Vanatorii de castiguri mari nu au decat
sa joace la bursa! Sau sa astepte urmatorul cutremur!






Ti-a placut acest articol? Urmareste Business24 si pe Facebook! Comenteaza si vezi in fluxul tau de noutati de pe Facebook cele mai noi si interesante articole de pe Business24.
Sursa: Business24
Articol citit de 23083 ori