Interviurile Business24.ro
HOT TOPICS

Castele de nisip pe piata imobliara

Castele de nisip pe piata imobliara

Piata imobiliara se incapataneaza sa infirme predictiile unei prabusiri apocaliptice. A fost de scurta durata bucuria celor care abia asteptau ca preturile sa scada la niveluri care sa le ofere din nou castiguri spectaculoase.

In ultima saptamana au inceput insa sa apara si estimari care

infirma teoriile ce prevestesc de doua luni un cutremur devastator din piata

locuintelor.

Aflat la vizionarea

unui apartament de trei camere din zona Titan un cumparator ii face ultima

oferta vanzatorului care tine la pret: " Lasa draga, stim noi ca nu mai

aveti bani sa platiti ratele si de aceea vreti sa vindeti. Asa ca luati cat va

oferim ca sunt bani buni".

Cam acesta este modul

in care negociaza in ultimul timp cumparatorii bine "documentati".

Blocajul din piata are astfel o explicatie suplimentara. Cererea nu se

intalneste cu oferta. Negocierea de pe pozitii de forta lasa in urma un

potential cumparator si un vanzator.

Ideea ca au revenit

iarasi vremurile cand piata era a cumparatorilor nu are acoperire. Chiar daca

nu mai este o piata a vanzatorilor, precum a fost in ultimii patru ani, nici

una a cumparatorilor nu s-a impus inca. Si veti vedea  de ce anume, cateva randuri mai jos.


Ignorand orice argumente logice majoritatea specialistilor pietei, indeobste

cei ce lucreaza in domeniu, anuntau inca de la sfarsitul primaverii inceputul

sfarsitului erei preturilor mari ale locuintelor la mana a doua, adica a celor

construite inainte de 1990.

In urma cu o luna am

incercat sa analizez daca sunt intrunite elementele unui cutremur pe piata

imobiliara. Concluzia mea era, ca in absenta unei supraoferte in piata sau a

unei cereri insolvabile nu putem avea de aface decat cu o corectie fireasca a

preturilor.

Intre timp am ramas

fara "munitie" in fata avalansei de opinii care dadeau ca sigura

scaderea cu 20%, sau mai mult, a preturilor. Faptul ca aceasta este anulata de

devalorizarea cu acelasi procent a leului nu pare sa fie un aspect de luat in

considerare. Elementul de referinta al apologetilor prabusirii pietei este

scumpirea creditului ipotecar.

Faptul ca dinamica

tranzactiilor imobiliare a cunoscut un recul fara precedent fata de anii din

urma, cand un anunt de vanzare nu statea mai mult de o saptamana in

"vitrina", a alimentat anticiparile optimiste.

Le denumesc optimiste pentru ca exista doua categorii de potentiali

cumparatori. Ambele isi pun sperante in declinul pietei pana la nivelurile de

acum doi-trei ani. Din prima categorie fac parte cei care abia asteapta

momentul sa isi mareasca renta viagera pe care le-ar asigura-o, prin inchiriere,

o noua proprietate in afara cele detinute in prezent.

Din cea dea doua

categorie fac parte cei pentru care un acoperis propriu este o necesitate

stringenta, un semn de independenta materiala si o conditie minima de confort.

Din pacate, mai ales pentru cei din cea de a doua categorie socoteala facuta

dupa aparente nu pare sa ii duca la rezultatul asteptat.


Pana acum doua saptamani nu fusesera facute publice studii credibile despre

piata. Totul se baza pe declaratii, supozitii si asteptari mai mult sau mai

putin emotionale ale celor care practic au ramas fara obiectul muncii in

conditiile blocajului tranzactiilor.

Si iata ca apare un

indice al pietei imobiliare creat de o mare companie de real estate (pe langa

aceasta cele mai multe dintre companiile din piata par niste buticuri imobiliare).

Primul indice al pietei arata ca in ciuda unei usoare inflexiuni, consemnate in

februarie, preturile apartamentelor la mana a doua nu manifesta o tendinta de

regres ci, dimpotriva.

Indicele sufera insa de

o mare doza de subiectivism compania respectiva fiind activa in piata doar pe

segmentul de birouri si locuinte noi. Sursa o reprezinta doar ofertele regasite

in paginile de mica publicitate. Faptul ca indicele nu se bazeaza pe cifrele

reale, ci pe cele de pornire, nu reprezinta un impediment in a urmari evolutia

acestora. Tendinta este aceeasi, indiferent daca preturile reale sunt de fapt

mai mici.

In definitiv singurele

cifre cu adevarat reale sunt cele din contractele incheiate prin finantari

bancare (unde partile nu pot declara sume fictive atata timp cat diferenta fata

de avans este acoperita prin credit). Legal acestea nu pot fi insa accesibile

public.

Faptul ca modul de

aplicare a metodologiei de calul a indicelui nu poate fi verificat m-a indemnat

sa nu comentez in nici un fel aparitia primului indice imobiliar.


O noua declaratie, de data aceasta a unei autoritati publice, vine sa sustina

teoria stagnarii preturilor pe piata imobiliara. Aceasta autoritate este in afara

oricarei susceptibilitati de manipulare. Macar si pentru ca nu i-ar iesi.

Banca Nationala a

Romaniei s-a cam facut de ras, in urma cu doi ani, cand prezicea

"spargerea baloanelor" imobiliare din Nordul Bucurestiului. De la

momentul, in care, guvernatorul BNR tragea alarma, preturile terenurilor si

imobilelor din zona s-au dublat. Poate si pentru ca nu credea in propriile

analize domnul Isarescu si-a cumparat printre primii un apartament de lux in

perimetrul proiectului Baneasa Rezidential.

Acum insa BNR vine cu o

noua concluzie: "preturile locuintelor vor continua sa urce dar

asteptarile sunt mai putin exuberante". Deci, nici vorba de un recul

puternic. Pe ce se bazeaza aceste concluzii? Pe faptul ca volumul creditelor

ipotecare a continuat sa creasca, in ciuda masurilor de limitare a expansiunii

acestora.


Chiar daca dinamica acestei cresteri nu a mai fost atat de sustinuta in nici un

caz nu se semnaleaza un regres. Oamenii insista sa se imprumute si la costuri

mai mari. De ce? Pentru ca au nevoie de o locuinta.

Si pentru ca indiferent

ce si-ar dori una sau alta din categoriile de cumparatori, amintite mai sus,

nivelul creditarii si preturile locuintelor noi vor reprezenta reperele la care

se aliniaza si vel ale locuintelor la mana a doua.


Pe termen scurt cei care propovaduiesc prabusirea preturilor locuintelor vechi isi

leaga speranta de scaderea puterii de cumparare a romanului pe fondul declinului

economic atat de comentat (de parca nu ne-ar afecta pe toti!). Dar si din

aceasta perspectiva datele oficiale pun in incurcatura.

Deocamdata in ciuda

tuturor anticiparilor, dupa primul trimestru, cresterea economica a atins

nivelul record de 8,2%. Abia dupa ce se vor confirma suspiciunile de

supraincalzire a economiei se va putea spune cu certitudine cat este de

nesanatoasa aceasta crestere economica. Astfel se va ivi iarasi un moment

favorabil scaderii preturilor locuintelor.

Pana la confirmarea de

catre realitate a dezastrului economic cei care isi fac socotelile dupa unele

titluri din ziare isi "construiesc castele de nisip in Spania". Or

spaniolii au si ei probleme cu sectorul constructiilor!

Comentariu

de George Vulcanescu

Ti-a placut acest articol? Urmareste Business24 si pe Facebook! Comenteaza si vezi in fluxul tau de noutati de pe Facebook cele mai noi si interesante articole de pe Business24.

Sursa: Business24
Articol citit de 15748 ori