În ce condiții sunt băncile obligate să renegocieze un credit. Ce presupune și care sunt limitele dării în plată

Potrivit Legii 77/2016, darea în plată reprezintă un mijloc de stingere a datoriilor. Mai exact, cel care a luat un împrumut bancar și se află într-o situație dezavantajoasă, plata creditului implicând rate care înregistrează o creștere de peste 50% ca urmare a majorării dobânzii variabile, poate scăpa de povara datoriei prin oferirea bunului imobil ipotecat creditorului.

Legea permite și soluții alternative la transferul complet al locuinței, precum restructurarea datoriei, conversia tipului de credit sau un posibil moratoriu temporar aplicat plăților către bancă.

Deși legea este menită să protejeze interesele financiare ale consumatorilor de credite, cele mai vulnerabile categorii de debitori ale căror rate sunt expuse dobânzilor variabile într-o proporție foarte ridicată, și anume deținătorii de credite imobiliare prin programul Prima Casă – devenit Noua Casă –, sunt excluși explicit din textul legii. Deși a existat o tentativă de modificare a actului normativ pentru a include Noua Casă în Legea nr. 77, acesta a rămas din mai 2023 blocat în dezbatere în Camera Deputaților.

Practic, dacă o persoană ia un credit ipotecar de la o bancă pentru a cumpăra o locuință și, după un timp, din diverse motive (cum ar fi dificultăți financiare), persoana nu mai poate să plătească ratele la credit, în loc să fie executată silit de bancă pentru recuperarea datoriei (ceea ce înseamnă vânzarea casei pentru a recupera suma datorată), legea dării în plată permite persoanei să transfere dreptul de proprietate asupra casei către bancă. Astfel, datoria ei este considerată achitată, fără a mai fi nevoie de alte plăți suplimentare.

Darea în plată este o alternativă la executarea silită și oferă debitorului posibilitatea de a ieși dintr-o datorie prin renunțarea la bunul ipotecat, în loc să acumuleze datorii suplimentare sau să fie supus unor proceduri judiciare.

„Legea dării în plată - și aici vă mulțumesc pentru ocazia de a le transmite oamenilor un lucru extrem de important - îi ajută astăzi nu numai pe cei care sunt într-o situație critică, care, nemaiputând să-și plătească ratele la bancă, apelează la acest mecanism în sensul de a renunța la imobilul achiziționat și, cu ocazia asta, să se stingă orice datorie pe care o au la bancă. Legea dării în plată vă oferă și posibilitatea de a vă reechilibra contractul. Prevede foarte clar că atunci când ți-a crescut rata cu mai mult de 50%- vă rog rețineți! - dacă v-a crescut rata cu mai mult de 50% față de momentul inițial al semnării contractului, faceți o notificare către bancă, de reechilibrare a contractului, iar banca este obligată să vă elimine toată acea supraîndatorare. […] Dacă v-a crescut cu mai mult de 50%, notificare de reechilibrare și banca este obligată s-o facă” a declarat recent într-un interviu online senatorul PSD Daniel Zamfir, unul dintre inițiatorii proiectului de ordonanță de modificare a Legii nr. 77/2016.

Senatorul PSD a omis să specifice însăși limitarea principală a legii menite să fie folosită în caz de forță majoră de către deținătorii de credite, și anume excluderea completă și explicită din actul normativ al programului Noua Casă.

Care sunt condițiile și structura de stingere a datoriei potrivit Legii nr. 77/2016

Legea nr. 77/2016 se aplică relațiilor dintre consumatori și instituții de credit, inclusiv instituții financiare nebancare (IFN) sau cesionarii creanțelor deținute asupra consumatorilor. Conform articolului 1, alin, (4), prevederile nu se aplică creditelor „Prima casă”.

Consumatorul are dreptul de a-și stinge datoriile izvorâte din contractele de credit fără costuri suplimentare, prin darea în plată a imobilului ipotecat în favoarea creditorului, dacă nu se ajunge la un alt acord în termenii prevăzuți de lege.

Pentru ca darea în plată să fie posibilă, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

Creditorul și consumatorul trebuie să facă parte din categoriile definite de legislația special (în articolul 1 al actului normativ).Valoarea creditului la momentul acordării nu trebuie să depășească echivalentul în lei a 250.000 euro.Creditul trebuie să fie contractat pentru achiziționarea, construirea, extinderea, modernizarea sau reabilitarea unei locuințe, sau, indiferent de scop, să fie garantat cu cel puțin un imobil cu destinația de locuință.Consumatorul nu trebuie să fi fost condamnat definitiv pentru infracțiuni legate de credit.Trebuie îndeplinită condiția privind impreviziunea, definită ca o creștere semnificativă a ratei dobânzii sau a cursului de schimb valutar aplicabil.

Consumatorul trebuie să notifice creditorul prin intermediul unui executor judecătoresc, avocat sau notar public despre intenția de dare în plată.

De la primirea notificării, se suspendă dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva codebitorilor, garanților personali sau ipotecari și orice procedură judiciară sau extrajudiciară împotriva consumatorului.

Creditorul poate contesta îndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii în termen de 10 zile de la primirea notificării. Cererea se judecă în procedură de urgență. Apoi, la încheierea contractului de proprietate sau la pronunțarea hotărârii judecătorești definitive, orice datorie a debitorului față de creditor este stinsă, fără posibilitatea solicitării de sume suplimentare.

Legea se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare, cât și celor încheiate ulterior.

Termenul de impreviziune

După adoptarea legii dării în plată în 2016, mediul bancar a făcut sesizări la Curtea Constituțională în privința aplicabilității legii inclusiv contractelor de credit aflate deja în vigoare. Curtea a decis că aceasta se aplică și creditelor în vigoare, incluzând prin modificări aduse în anul 2020 conceptul de impreviziune.

„În esență, impreviziunea intervine când în executarea contractului a survenit un eveniment excepțional și exterior ce nu putea fi prevăzut în mod rezonabil la data încheierii contractului în privința amplorii și efectelor sale, ceea ce face excesiv de oneroasă executarea obligațiilor prevăzute de acesta”, arată hotărârea Curții Constituționale.

În aceste condiții, judecătorul poate dispune reechilibrarea contractului sau încetarea acestuia prin darea în plată.

Executarea silită

Potrivit Deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție (ICCJ) nr. 7/2019, la darea în plată, persoanele supuse în continuare unei executări silite, deși executarea silită a imobilului a fost finalizată prin adjudecarea acestuia, pot solicita stingerea tuturor datoriilor provenite din contractele de credit. În astfel de cazuri, explică analiștii avocatnet.ro, instanța de judecată urmează “să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile referitoare la existența impreviziunii”. Interpretarea dată de ICCJ este obligatorie pentru toate instanțele începând de marți.

Cu alte cuvinte, ICCJ stabilește clar că un datornic ce se află în procedura executării silite va putea solicita oricând, inclusiv după ce imobilul a fost înstrăinat, stingerea datoriilor la bancă, iar instanța va trebui să verifice dacă există condițiile privind impreviziunea, concept explicat mai sus.

De altfel, Legea nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite stabilește că dreptul "de a cere instanţei să constate stingerea datoriilor izvorâte din contractele de credit aparţine şi consumatorului care a fost supus unei executări silite a imobilului ipotecat, indiferent de titularul creanţei, de stadiul în care se află ori de forma executării silite care se continuă contra debitorului".

Unde se împotmolește acoperirea legii privind darea în plată

Un grup de senatori PSD au inițiat la începutul anului 2023 un proiect de Ordonanță care propune includerea beneficiarilor de credite Prima Casă în categoria celor eligibili pentru a beneficia de Legea dării în plată.

În luna mai, proiectul a fost aprobat tacit de Senat și trimis spre dezbatere în Camera Deputaților, unde a și rămas până în prezent. Deși inițiativa a primit avize negative atât de la Banca Națională a României (BNR), cât și de la Guvern, din cauza unor îngrijorări legate de aplicabilitatea legii în cazul garanțiilor oferite de stat, procesul legislativ teoretic continuă.

Deoarece comisiile de specialitate ale Senatului nu au emis un raport în timp util, propunerea nu a fost supusă votului în plen. Conform procedurilor legale, termenul pentru adoptare tacită a fost îndeplinit pe 10 martie, iar Senatul a confirmat acest lucru în ședința din 15 mai, trimițând apoi proiectul în forma inițiatorului către Camera Deputaților.

Excluderea beneficiarilor de credite Prima Casă/Noua Casă din clauzele de acoperire a Legii 77/2016 este o problemă în special pentru cei care au contractat credite în perioadele 2015-2017, când indicele ROBOR la 3 luni a fost foarte scăzut (ajungând chiar sub 1%), sau în 2021-2022, când indicele IRCC a fost sub 2%, având în vedere că în trimestrul al patrulea din 2022 ROBOR la 3 luni a crescut aproape de 8% (recent scăzând la 6,25%) și IRCC a ajuns la aproximativ 6%. Această situație a determinat ca dobânzile la creditele ipotecare din România să fie printre cele mai mari din Uniunea Europeană.

Creditele din programul Prima Casă/Noua Casă au particularitatea de a fi garantate de stat în proporție de 50%, ceea ce înseamnă că există două beneficiari ai ipotecii: statul și banca. În acest caz, statul se obligă să compenseze banca pentru partea sa de garanție și apoi să recupereze suma prin vânzarea silită a proprietății prin intermediul Agenției Naționale de Administrare Fiscală. În cadrul acestui program, băncile au oferit credite cu un avans minim de doar 5%, comparativ cu un avans minim de 15% pentru creditele standard, și cu o marjă maximă de doar două puncte procentuale, care inițial era mai mică decât cea pentru produsele standard. Totuși, în timp, această diferență s-a diminuat sau chiar eliminat în ofertele actuale. De la lansarea programului în 2009, peste 330.000 de români au accesat credite în valoare totală de aproximativ 50 de miliarde de lei.

...citeste mai departe despre "În ce condiții sunt băncile obligate să renegocieze un credit. Ce presupune și care sunt limitele dării în plată" pe Ziare.com