Prima casa sau prima teapa?

Joi, 21 Mai 2009, ora 23:43
8731 citiri
Prima casa sau prima teapa?

Programul “Prima casa” a fost prezentat de catre premierul Emil Boc ca un viitor succes al guvernului. Nici nu se putea altfel, daca ne gandim ca programul pare a fi extrem de generos din punct de vedere social si economic.
In esenta, este vorba despre acordarea unei garantii de stat pentru creditele imobiliare contractate de cei care isi cumpara, pentru prima data, o locuinta.

Garantiile se vor ridica la 80% din credit, dar nu vor avea o valoare mai mare de 60.000 de euro. Fara indoiala, programul are o serie de virtuti.

1.    Programul “Prima casa” se adreseaza, cu precadere, tinerilor, fiind greu de crezut ca persoanele din generatia de mijloc nu si-au achizitionat deja o locuinta, stiut fiind faptul ca in anii ‘90 locuintele care apartineau statului s-au vandut catre chiariasi la preturi rezonabile. De altfel, in anii ‘90, acest fenomen a facut din Romania o tara de proprietari de locuinte, este adevarat, multe dintre ele fiind in cenusiile blocuri ceausiste.

Intre timp, dupa aproape 20 de ani, situatia locativa s-a schimbat, multe familii tinere avand nevoie, astazi, de o casa. Cererea de locuinte este mare, ajungand, conform unor estimari ale specialistilor, la aproximativ un milion de unitati. Asadar, din acest punct de vedere, programul “Prima casa” poate fi considerat un proiect social important.

2.    Daca vorbim de efectul economic, acesta va fi vizibil in special in zona bancara. Derularea unui astfel de program ar aduce din nou clientii la ghiseele bancilor, marind cererea pentru credite imobiliare/ipotecare. Ar putea fi un prim pas pentru deblocarea creditarii si un motor pentru creditele pe termen mediu si lung, si nu pentru acele imprumuturi pentru nevoi personale, pe termen scurt, care au stat la baza cresterii consumului (si deci a importurilor).

Evident, o dezghetare a creditului imobiliar va avea ca efect ambalarea creditului si atenuarea dorintei bancilor comerciale de a-si canaliza fondurile din Romania catre piete mai mature sau, pur si simplu, catre bancile-mama. Cu siguranta, un astfel de program nu va fi solutia minune pentru reinceperea creditarii, dar poate constitui un pas important atat pentru banci, cat si pentru clienti.

Din pacate, programul “Prima casa” are si limite.

1.    Filtrele prin care trebuie sa treaca potentialii beneficiari. Este clar ca programul va avea o serie de constrangeri, deja prezentate public. In primul rand, beneficiarul garantiei statului trebuie sa fie la prima casa cumparata. In majoritatea cazurilor va fi vorba, asadar, de persoane/familii tinere. Din acest punct de vedere, programul este binevenit, dar este usor de anticipat ca, desi pare foarte atragator pentru tineri, accesul nu va fi facil. A doua conditie este ca beneficiarul sa nu aiba contractat deja un credit ipotecar/imobiliar.

Aici este simplu, pentru ca nu foarte multi tineri s-au putut califica pentru un astfel de credit. Cele mai complicate conditii de indeplinit sunt cele tehnice care decurg din relatia cu banca. Sa calculam: statul ofera o garantie pentru 80% din totalul imprumutului, dar nu mai mult de 60.000 euro.

Ceea ce inseamna ca totalul creditului poate fi de 75.000 euro. Dar, pentru a obtine un credit de acest nivel, un tanar sau o familie tanara trebuie sa aiba venituri (adica un loc de munca ), sa indeplineasca conditiile privind avansul si cele legate de rambursarea imprumutului (o estimare arata ca un imprumut de 75.000 euro pe termen lung inseamna rambursarea lunara a 400-500 euro. Adica, pentru un grad de indatorare de 40%, veniturile lunare trebuie sa ajunga la 1.250 euro).

Sa recunoastem ca aceste conditii nu sunt deloc usor de indeplinit de catre o familie tanara, mai ales intr-un moment de criza economica. Oricat ar declara premierul ca bancile care intra in acest program vor practica dobanzi mici, ca imprumutul va fi pe termen mediu si lung, ca dosarele de credit se vor aproba in ritm rapid si ca avansul va fi minim, realitatea este ca Guvernul nu poate controla sistemul bancar.

Guvernul nu poate impune bancilor cum, cat si in cat timp sa acorde un credit. Bancile comerciale se vor supune normelor impuse de Banca Nationala (care nu sunt totusi foarte relaxate) si propriilor conditii de prudentialitate. Guvernul nu poate face decat un singur lucru, pe care, de altfel, si l-a asumat: sa ofere garantii pentru credite. Restul nu este decat vorbarie politicianista.

2.    Efectele de antrenare reduse pe care le creeaza in economie. Practic, programul are un rol social (ofera accesul la locuinta pentru unii tineri) si mai putin economic. Evident, cele mai avantajate ar fi bancile comerciale, pentru ca un astfel de program va aduce din nou la ghisee o masa importanta de clienti. Dar, cam atat.

Este usor de anticipat ca tinerii care ar dori sa-si construiasca o casa cu imprumutul primit nu vor avea prea multe posibilitati. Achizitionarea unui teren si constructia propriu-zisa sunt mai scumpe decat cei 75.000 euro imprumutati.

Si, atunci, beneficiarii programului se vor indrepta catre locuintele deja construite. Asadar, sunt mari sanse ca sectorul constructiilor sa nu fie impulsionat substantial de acest program (culmea, vor fi incurajate firmele mici, companii care se stie ca deruleaza o parte din activitate in economia subterana, pentru ca beneficiarii creditului vor prefera sa lucreze cu astfel de societati comerciale). 

3.    Efectele pe piata imobiliara sunt greu de prevazut. In acest moment, piata imobiliara este in scadere. Cu cat? Nimeni nu poate spune cu exactitate, pentru ca nu exista o statistica a preturilor tranzactiilor realizate. Este insa sigur ca piata s-a transformat dintr-una a vanzatorului (cand acesta dicta pretul si conditiile tranzactiei) intr-una a cumparatorului (pentru ca sunt mai putini bani pe piata, cumparatorii cu fonduri pot impune conditiile).

Desigur, scaderea pietei imobiliare este binevenita. Preturile, inflamate de cerere si de banii care veneau din economia subterana, din imprumuturi bancare sau de la romanii plecati in strainatate sa lucreze, au coborat vizibil. Programul “Prima casa” poate impulsiona din nou cererea sau, mai precis, poate genera din nou acel balon umflat al pietei imobiliare.

Cu un amendament: va creste substantial cererea pentru locuinte care se vor vinde aproape de nivelul la care se poate obtine creditul: 75.000-80.000 euro. Chiar si asa o reinflamare a pietei, intr-un moment in care asteptarile erau, in continuare, de scadere, nu va fi de bun augur.

4.    Programul sufera de o anvergura prea mare pentru o miza economica relativ mica. Programul pune la bataie un miliard de euro (ca garantii), fara insa a crea un efect important de antrenare in economie.

Numarul locurilor de munca nu va creste spectaculos, domeniile in care se va resimti impactul nu sunt foarte multe (poate cel mult in constructii si in industria materialelor de constructie, dar relativ firav), iar nivelul impozitelor si taxelor care se vor intoarce catre buget nu va fi semnificativ.

Este, de fapt, mult zgomot pentru prea putin. Cu atat mai mult cu cat un milliard de euro este intreaga suma pe care o poate pune la dispozitie Fondul de garantare. Intelegem ca se trage un singur cartus pentru un singur program, ceea ce, in esenta, este o eroare.

Companiile mari sau IMM-urile asteptau si ele un ajutor pentru deblocarea creditarii chiar de la Fondul de garantare, masura de altfel inclusa atat in primul, cat si in al doilea program anticriza al guvernului Boc. Chiar daca nu vor fi utilizati toti banii in programul “Prima casa” (cu siguranta asa se va intampla), alocarea pentru alte proiecte va fi, practic, blocata.

In concluzie, guvernul Boc s-a gandit, atunci cand a lansat programul “Prima casa”, mai mult la alegatori decat la economia romaneasca.

 

Intra pe Biztube, primul video-portal de business din Romania, ce reuneste interviuri de marca cu greii din lumea afacerilor si stiri economice de ultima ora.

Eveniment Antreprenoriatul Profesie vs Vocatie

#boc, #casa, #imobiliar , #teapa , #Editorial