Interviurile Business24.ro
HOT TOPICS

Va sparge BNR balonul imobiliar?

Va sparge BNR balonul imobiliar?
Zarurile aruncate de oficialii bancii centrale cu privire la A"balonul activelorA" a sporit presiunea sub care fierbe oala imobiliara.Expertii de profil se intrec in declaratii si demonstratii menite sa pareze o eventuala interventie a BNR pe o piata libera, unde cea mai multumitoare definitie a asa-zisului A"pret corectA" este valoarea la care se bate palma intre vinzator si cumparator. Iar daca institutia se va incapatina sa bage acul in balonul imobiliar, corectiile vor fi la fel de artificiale ca si ingrijorarea reprezentantilor bancii centrale, sustin la unison consultantii de pe piata de profil.
Dupa o lunga perioada de monitorizare neoficiala a pietei imobiliare, guvernatorul BNR, Mugur Isarescu, constata public ca valoarea terenurilor si a cladirilor a atins cote exagerate. La mai putin de doua luni de cind problema fusese pusa pe tapet, Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR, incingea si mai mult spiritele declarind ca piata imobiliara este A"un balon cu lichid fierbinte, care s-ar putea spargeA". Vigilenti ca intotdeauna, oficialii bancii centrale au inceput sa pledeze in favoarea unei interventii, absolut necesare, pe o piata care se poate prabusi oricind.

ASSET BUBBLE NU E FICTIUNE
O privire aruncata pe statisticile recente ale pietei imobiliare arata clar ca preturile locuintelor sint umflate. Lucru confirmat inclusiv de catre expertii imobiliari. A"Segmentul locuintelor A- in special cele medii, dar si cele de lux A- a inregistrat in ultimii 3 - 4 ani evolutii ascendente destul de pronuntate. Daca ne amintim ca in 2003 un apartament cu doua camere intr-o zona semi-centrala din Bucuresti se vindea la un pret de 12.000 - 15.000 de euro, apartament tranzactionat in prezent la preturi intre 50.000 si 60.000 de euro, este evidenta o crestere de aproximativ 4 ori a preturilor de vinzare, ceea ce poate fi asociat fenomenului asset bubbleA", ne-a declarat Emilia Mielu, reprezentant al companiei Esop Consulting.

CREDITELE AU UMFLAT PRETURILE
Reactia oficialilor BNR vine insa cu intirziere. Fenomenul cu pricina a trecut demult de perioada sa de adolescenta si tinde spre maturitate. A"Factorul determinant, ce a marcat si momentul primelor cresteri de pret, a fost aparitia creditelor ipotecare si imobiliare. Pe fondul unei oferte rigide in primii 2 A- 3 ani, evolutia ascendenta a preturilor a fost un rezultat firescA", explica Emilia Mielu. La o analiza mai atenta se observa insa ca derapajele preturilor au inceput sa piarda din viteza. Pe piata imobiliara, preturile se formeaza si corecteaza, totodata, in functie de raportul dintre cerere si oferta. A"Ultimele 12 luni au marcat un moment de relativa stabilitate, la care a contribuit si aparitia primelor proiecte ample de imobile pe segmentul mediu. Chiar daca multe dintre acestea sint inca pe hirtie, exista in sfirsit o alternativa la imobilele vechi, o oferta putin mai diversificata, iar perspectivele sint incurajatoare, tot mai multe proiecte fiind anuntate pentru urmatorii 2 - 4 aniA", este de parere reprezentantul Esop Consulting.

VALORI ARTIFICIALE PENTRU LOCUINTELE CEAUSISTE
Dorinta reprezentantilor BNR de a interveni pe piata imobiliara este cu atit mai suparatoare pentru expertii imobiliari cu cit, spun ei, oficialii cu pricina si-au argumentat intentiile dind ca exemplu zone si segmente de piata unde A"asset bubbleA" este doar poveste. Mugur Isarescu si-a exprimat ingrijorarea fata de preturile exagerate, aducind in discutie preturile proprietatilor din nordul Bucurestiului, unde metrul patrat construit se vinde cu cel putin 900 de euro si ajunge chiar si la 2.000 de euro. Practic, spun agentii imobiliari, A"asset bubbleA" nu s-a creat in nordul capitalei, unde vilele grandioase, de sute de mii de euro, se platesc cu cash, nicidecum cu credite ipotecare, situatie in care teama BNR si-ar gasi o justificare solida. A"«Asset bubble» a fost prezent in special pe segmentul achizitiilor de locuinte, cu precadere in zona celor mediiA", confirma Emilia Mielu.

DE CE NU ARE DREPTATE BNR?
Asadar, ingrijorarea BNR fata de galopul preturilor de vinzare a locuintelor se argumenteaza doar atunci cind este vorba despre proprietatile cumparate prin credite ipotecare sau imobiliare. Daca tot mai multi clienti vor intra in incapacitate de plata, bancile creditoare vor fi obligate sa vinda locuintele ipotecate, adica sa execute garantiile. O avalansa de rau-platnici ar mari brusc oferta de pe piata, iar un surplus de oferta aduce intotdeauna si o relaxare a preturilor. Este insa putin probabil ca masiva cerere de locuinte (estimata la aproximativ un milion de unitati) sa fie satisfacuta de aceste garantii scoase la vinzare, astfel incit preturile sa se prabuseasca, peste noapte, cu mai mult de 25%, iar bancile sa nu reuseasca sa recupereze suma finantata, respectiv maximum 75% din valoarea locuintei.
In realitate, bancile sint extrem de bine acoperite. Exista numeroase institutii de creditare care solicita ca garantia, adica valoarea locuintei, sa acopere chiar si in proportie de 150% valoarea finantarii. Apoi, expunerea bancilor comerciale pe credite pentru achizitia sau constructia de locuinte este redusa, de aproximativ 20% din total. Mai mult, din statisticile Uniunii Notarilor Publici din Romania reiese ca, anul trecut, doar 6% dintre tranzactiile cu bunuri imobiliare s-au realizat prin credite. Restul de 423.000 de contracte de instrainare a imobilelor s-au perfectat cu plata cash.
De altfel, la Biroul de Credit, cu cel mai mic numar de rau-platnici se lauda tocmai imprumuturile ipotecare. A"Clientii acestor credite au un comportament mai responsabil in ce priveste returnarea imprumuturilor. Nimeni nu doreste sa-si piarda acoperisul de deasupra capului si toti fac eforturi ca sa nu ajunga in aceasta situatieA", explica Serban Epure, directorul general al Biroului de Credit.

BANCA CENTRALA NU ARE MULT lOC DE MANEVRA
Pentru agentii imobiliari, interventia BNR pe piata de profil este un subiect delicat dupa cum recunosc multi dintre ei. A"Pe termen lung, cel mai eficient mecanism este cel al unei piete libere si care functioneaza corect. Interventia bancii poate fi doar o masura pe termen scurt sau cel mult mediu, si presupune o corectare oarecum artificiala, cauzele dezechilibrului respectiv raminind pe termen lung daca nu se iau masuri suplimentare. Este o solutie justificata, probabil, in cazuri extremeA", adauga reprezentantul Esop Consulting.
Dar daca s-ar incapatina sa intervina pe piata imobiliara, singura masura aflata la indemina bancii centrale tine de scumpirea creditelor. Deja se vehiculeaza ca BNR analizeaza marirea dobinzilor la creditele ipotecare acordate persoanelor fizice sau la cele acordate constructorilor. Daca ar recurge la cea de-a doua varianta, efectele ar fi contrare scopului BNR. Practic, locuintele noi s-ar scumpi si mai tare, astfel incit cererea se va indrepta si mai puternic catre apartamentele vechi, acolo unde intr-adevar exista A"asset bubbleA". Iar proprietarii acestor locuinte vor specula momentul, la fel ca pina acum, ridicind si ei preturile.

Eryka Lang
Prezent


Ti-a placut acest articol? Urmareste Business24 si pe Facebook! Comenteaza si vezi in fluxul tau de noutati de pe Facebook cele mai noi si interesante articole de pe Business24.
Sursa: Business24
Articol citit de 1098 ori