Cum sa abordam relatia cu bancile si costurile lor ascunse

Investitia intr-un apartament nou este unul dintre cele mai importante momente in viata economica a fiecaruia dintre noi. Statisticile arata ca de obicei cumparam intre 1 si 3 locuinte pe parcursul vietii, astfel ca fiecare greseala conteaza. Cand piata era pe un trend ascendent, problema celor care achizitionau era sa gaseasca proprietatea potrivita la un pret corect. Variantele de finantare erau usor de accesat, dobanzile erau foarte mici si de la cei mai bogati pana la cei din clasa mijlocie, aproape fiecare avea 2 - 3 prieteni care lucrau in sistemul bancar si care le propuneau sa ia impumutul de la banca lor.

Acestea se intamplau cu numai 18 luni in urma, dar sunt deja "istorie" pentru Romania zilelor noastre.

Avand in vedere ca piata s-a schimbat in proportie de 100%, bancile au devenit foarte reticente, fortand multi cumparatori sa achizitioneze proprietati prin intermediul unor unelte financiare foarte scumpe.

Cum evitati o greseala care va poate afecta statutul financiar pentru urmatoarele decenii?

Nu intrati in panica! Identificati-va prioritatile cu atentie si actionati cu intelepciune si rabdare.

Cei mai multi nu sunt familiari cu procesul de achizitionare a unei noi proprietati. Cand piata s-a deschis pentru acestia, au avut de-a face cu schimbarea preturilor peste noapte, proprietari si agenti imobiliari aroganti si canale media care anuntau doar ca preturile vor continua sa creasca, asa ca au trebuit sa fuga!

Acesta este unul dintre principalele motive pe care multi dintre prietenii mei le dau ca sa justifice achizitionarea unei proprietati proaste la un pret mai mult decat dublu fata de nivelul actual al pietei.

Nu trebuie sa intrati in panica. Nu aveti niciun motiv sa cumparati prima proprietate pe care o vedeti folosind primul imprumut pe care cineva vi-l promite.

Identificati cu atentie nevoile pe care le aveti, proiectandu-va propriul buget. Faceti o lista cu 5 banci pe care sa mergeti sa le vedeti pentru a cere informatii.

De asemenea, mai creati o lista cu 5 apartamente "ideale" pentru care ati opta, care sa se incadreze in bugetul proiectat. Nimeni nu va fura oportunitatea pe care considerati ca ati gasit-o, nimeni nu va poate santaja si nici forta sa acceptati oferta lui.

Cat de mare ar trebui sa fie dobanda?

In cazul in care sunteti eligibili pentru a aplica pentru "Prima Casa", faceti-o, dar retineti ca aceasta procedura va dura ceva. Daca nu, evitati orice imprumut cu o dobanda mai mare de 6% - 6,5%.

Va va fi foarte dificil sa returnati un imprumut cu o dobanda de 7,5% sau mai mult, inutil de mentionat ca 10% este apropate "suicid".

O rata normala a dobanzii este de aproximativ 4% - 5%, si era si mai joasa de atat cu cativa ani in urma. O singura exceptie: Daca gasiti o proprietate care reprezinta realmente un chilipir, atunci merita sa riscati cu o rata a dobanzii mai ridicata.

Rata a dobanzii fixa sau volatila?

Se asteapta ca Euribor ca creasca cu 1% pana cel mai tarziu in toamna anului viitor.

In acelasi timp, daca sunteti de parere ca politicile de imprumut din Romania vor deveni mai permisive in viitorul apropiat, puteti accesa un imprumut fara dobanda fixa pentru ca mai apoi, in urmatorii 2 - 3 ani sa il schimbati intr-unul cu una fixa.

Acest lucru depinde de asemenea si de profilul dumneavoastra de investitor, dar retineti si ca o dobanda fixa considerata adecvata nu ar trebui sa depaseasca 5 - 5,5%.

Pe cati ani?

Cunosc multe persoane care aleg preioade mici de returnare a creditului, 15 - 20 de ani in loc de 25 - 30. Experienta de pe pietele mai mature (Grecia, Anglia, si restul Europei de Vest) ne-a aratat ca cu cat rata lunara este mai ridicata, cu atat riscul de a nu o putea plati creste.

Eu as opta pentru perioada maxima, pentru a garanta stabilitate familiei mele. Daca aveti mai multi bani la dispozitie, investiti-i in altceva, sau pur si simplu achitati mai multe rate, daca doriti sa va simtiti usurati. Teoretic vorbind, aceasta strategie va va costa mai mult.

In realitate va va oferi o viata mai sanatoasa, mai putin stresanta. Uneori chiar si un nivel mai ridicat al traiului, deoarece veti dispune de mai multe resurse pentru activitatile zilnice.

Cat ar trebui sa fie rata lunara?

Toate persoanele serioase de pe planeta ar spune ca aceasta rata nu ar trebui sa depaseasca 30 - 35% din ventiul dumneavoastra lunar. Daca aveti contractate mai multe imrpumuturi sau asigurari, aceasta regula se aplica sumei totale.

In cazul in care ajungeti la concluzia ca un nou imprumut v-ar costa 50 - 60% din venitul lunar (sau mai mult), atunci in loc sa dati vina pe ceilalti ar trebui sa evitati riscul si pur si simplu sa nu achizitionati un apartament.

Daca il veti cumpara, vor exista sanse de 51% (sau mai mult) de a-l pierde in anii ce urmeaza.

Daca puteti, face-ti-va asigurare

Exista companii de asigurari care in prezent incheie aisgurari si pentru putin posibila situatie in care va pierdeti locul de munca sau aveti de-a face cu serioase probleme de sanatate. Daca aveti sub varsta de 50 de ani costurile nu sunt chiar ridicate. Daca puteti face acest lucru, va veti afla in siguranta intr-un moment mai dificil din viata, cu care se confrunta 20 - 30% din cumparatorii de apartamente noi.

Ceva bani pusi la banca va pot salva de asemenea

Dupa strategia multor investitori majori, ar trebui sa va calculati costurile anuale ale ratelor imprumutului dumneavoastra. Daca aceasta este de 400 euro/ luna, 4.800 de euro anual, ar trebui sa mai luati in considerare o luna in plus, totalul ajungand astfel la 5.200 de euro.

Aceasta suma ar trebui sa o depozitati intr-un cont bancar, ideal deschis la aceeasi banca de la care ati contractat imprumutul.

Acesti bani nu ar trebui sa ii folositi niciodata, sa uitati de ei, la care doar sa adaugati dobanda depozitului. De ce sa procedati astfel?

In cazul in care nu puteti achita rata (indiferent de motiv), aceasta "perna" va va oferi un an de siguranta inainte de a incepe sa aveti probleme cu banca (si sa va suparati pentru ca "ei nu va inteleg").

Cautati o banca care va va permite sa negociati rata de schimb

"Am semnat cu dezvoltatorul pentru 58.000 de euro. Mi-au emis factura la un curs de 4,21 ron/ 1 euro. Cand banca trebuia sa imi acorde imprumutul pentru a plati dezvoltatorului mi-au oferit suma aprobata la un curs de 4,03 ron/ 1 euro, chiar daca rata de referinta a BNR era de aproximativ 4,11 ron 1 euro in acea zi.

Le-am cerut sa negocieze un pret mai bun dar replica lor a fost ca acest lucru nu este posibil pentru astfel de imprumuturi.

Acest lucru a insemnat pentru mine plata in plus a inca 10.440 ron, aproape 2.540 de euro. Astfel pretul a crescut cu 2.540 de euro, 4,38% din intelegerea initiala!". (poveste reala)

Sunt multe banci care au aceasta politica si doar putine care nu o fac. Cautati banca ce va va oferi avantajul sa negiciati cu ei, direct cu camera de negociere, pentru pretul pe care urmeaza sa il convertiti.

In acelasi timp incercati sa explicate dezvoltatorului ca trebuie sa va emita factura la cursul valutar al BNR, daca nu afacerea pe care v-o propun nu este una tocmai "cinstita".

Daca o banca procedeaza astazi astfel, va vor "taxa in plus" si pe parcursul anilor urmatori. Ar trebui sa stabiliti cu ei regula dupa care va vor factura rata lunara.

"Pretul redus" nu este intotdeauna pretul final pe care il veti achita bancii

Incepand de la costurile de conversie a monedei si pana la multe alte comisioane pe care o banca le incaseaza, costul final nu este niciodata acelasi pe care il estimam initial. De aceea trebuie sa luati intodeauna in calcul 5 - 10% in plus din bugetul creat.

Unele dintre aceste cheltuieli pot fi evitate in vreme ce altele sunt necesare. Dar e mai bine sa pierdeti intre 300 - 1.000 de euro si sa corectati o greseala (de exemplu aceea de a alege o banca scumpa) decat sa continuati doar pentru ca deja "ati pierdut" acesti bani, asfetl pierzand si mai mult in viitorul apropiat.

Cu siguranta trebuie sa cititi cu atentie toate contractile pe care trebuie sa le semnati. Nu trebuie sa o faceti "din obligatie", ci ca pe cel mai bun mod de a investi timpul dumneavoastra.

Negociati penalizarile pentru achitarea in avans a imprumutului

De obicei privim viata doar prin "ochelarii" care vad "astazi si maine". Dar lucrurile s-ar putea schimba pe parcursul anilor care urmeaza. Cu exceptia prea putin probabilului scenariu ca lucrurile sa o ia pe o panta descendenta, muncim si incercam din greu si pentru a avansa.

Astfel, trbuie sa fim pregatiti pentru un scenariu optmist, ca statutul nostru financiar sa arate mai bine decat ne-am propus.

De aceea trebuie sa negociem cu banca o penalizare "mai blanda" in cazul in care ne dorim sa achitam in avans intregul imprumut undeva in viitorul apropiat.

Daca sunteti de parere ca nu veti reusi sa primiti penalizarea redusa pe care v-o doriti, incercati sa va folositi de acest aspect in negocierea tuturor celorlate aspecte cu banca, ca si un instrument de negociere.

"Bine, sunt de acord sa platesc penalizari mai mari, dar doresc sa primesc ASTA in schimb".

Este un broker de credite necesar?

Da si nu. Da, daca nu dispuneti de prea multi timp liber, cunoasteti pe cineva in care aveti incredere si pe care il veti insarcina sa va asiste in relatiile cu banca. Foarte important: acesta ar trebui sa aduca valoare adaugata intereselor dumneavoastra.

Acest lucru ar trebui sa fie vizibil cu ochiul liber. Nu, daca dispuneti de suficient timp liber pentru a putea citi si intelege totul, si in plus mai detineti si cunostintele de baza despre toate acestea.