S-au schimbat preferințele celor care cumpără apartamente, odată cu creșterea prețurilor. Cele trei categorii de cumpărători

În România cererea pentru locuinţe de cumpărat depăşeşte oferta, acesta fiind şi unul dintre motivele pentru care cresc preţurile.

Pe de altă parte, specialişti de pe piaţa imobiliară spun că “mai e loc de scumpiri”, având în vedere că avem printre cele mai mici preţuri la locuinţe din regiune şi din Europa.

Horia Ion, preşedintele Asociaţiei Brokerilor Imobiliari din România, a vorbit într-un interviu pentru Ziare.com despre cum arată în acest moment piaţa imobiliară şi ce schimbări ar putea surveni.

“Chiar dacă vara, în general, nu este tocmai un sezon favorabil vânzărilor, în acest an am observat o creștere a interesului clienților pentru o achiziție imobiliară, iar acest lucru s-a reflectat, în mod direct, asupra numărului de apartamente tranzacționate, înregistrându-se o creștere de 17% a numărului de unități individuale tranzacționate în această perioadă, comparativ cu aceeași perioadă a a anului 2023.

Acest trend de creștere a prețului apartamentelor se va menține și în această toamnă, chiar până la sfârșitul anului 2024. Creșterea de prețuri se va menține în limite normale de aproximativ 1% pe lună, acest fapt fiind confirmat și de creșterea de 12,6% a prețurilor comparativ cu anul trecut”, a declarat Horia Ion, preşedintele Asociaţiei Brokerilor Imobiliari din România.

Piaţa imobiliară este influenţată şi de măsurile economice, dar şi de veniturile populaţiei.

“Factorii principali care influențează creșterea sunt scăderea dobânzii de referință a BNR, creșterea veniturilor, în general, și a pensiilor, în special, inflația care se va menține la un nivel relativ ridicat și nu în ultimul rând cererea crescută de locuințe.

Totuși, acești factori ce favorizează creșterea prețurilor sunt temperați de creșterea costului vieții de zi cu zi, impredictibilitatea fiscală de anul viitor, creșterea economică sub așteptări și dobânzile bancare care se mențin încă la un nivel destul de ridicat”, mai spune agentul imobiliar.

Tipologii de proprietari

Preşedintele Asociaţiei Brokerilor Imobiliari din România a explicat şi ce caută viitorii proprietari de la locuinţele loc.

“Nu este niciun secret faptul că majoritatea noilor proprietari caută locuințe moderne, în locații ce dispun de cât mai multe facilități și, bineînțeles, la prețuri cât mai mici.

Apartamentele din blocurile noi sunt cele mai căutate, la un preț mai ridicat, urmate de apartamentele amenajate modern din blocurile vechi, în special cele construite între 1978 și 1989, ce se află în locații ideale și întrunesc multe dintre criteriilor viitorilor proprietari.

Practic sunt 3 mari categorii de cumpărători cu nevoi diferite, cei ce doresc să facă primul pas a fi proprietari, familiile cu copii sau care doresc să își întemeieze o familie și investitorii”, spune Hotia Ion.

În funcţie de tipologia clientului, diferă şi nevoile.

“Cei ce se află la început de drum, tineri, caută garsoniere sau apartamente cu 2 camere aflate în locații premium cu acces facil la metrou, mall-uri, săli de fitness cât mai aproape de centrul orașului.

Cumpărătorii care au o familie numeroasă sau care doresc să își întemeieze o familie cât mai curând caută să achiziționeze apartamente cu cel puțin 2 camere, prioritar pentru ei fiind accesul facil la mijloacele de transport în comun, proximitatea creșelor, grădinițelor și a școlilor dar și a unui parc sau a unui loc de joacă, iar un loc de parcare este de multe ori o condiție obligatorie.

Investitorii, cea de-a treia categorie, sunt cei ce caută apartamente sau garsoniere cu randamente investiționale cât mai bune, în zone căutate, în care chiriile sunt foarte căutate, fie zone ultracentrale sau chiar la periferie la prețuri cât mai mici”, a adăugat preşedintele Asociaţiei Brokerilor Imobiliari.

Sunt şi clienți care se gândesc să renunțe la chirie și să își cumpere propria locuință.

“Achiziția unei locuințe este, în majoritatea cazurilor, cea mai bună idee, iar tinerii care și-au găsit un loc de muncă stabil sunt cei care aleg să facă această alegere.

Avantajele cumpărării propriei locuințe sunt multiple. Plătești propria locuință pe care o poți vinde oricând, chiar înainte de terminarea creditului, de cele mai multe ori cu un profit substanțial, creșterea prețului de vânzare a acesteia odată cu trecerea timpului și, nu în ultimul rând, siguranță propriului cămin, pe care ești motivat să îl achiți cât mai repede”, a mai adăugat Horia Ion.

Recomandări pentru viitorii proprietari

Cei care se gândesc să achiziţioneze o locuinţă trebuie să se gândească bine la acest pas.

“Având în vedere că achiziția unei locuințe este, pentru majoritatea oamenilor, cel mai important pas pe care îl fac este bine că viitorii proprietari să se înarmeze cu răbdare pentru a face alegerea optimă.

Recomandare este să vadă cel puțin zece potențiale locuințe înainte de a face acest pas, să facă oferte pentru cele care sunt pe gustul lor și care se încadrează în buget, să negocieze prețul acolo unde acesta este supraevaluat de către proprietar și bineînțeles să ia în calcul atât nevoile actuale cât și cele viitoare pe care le vor avea raportat la viitorul cămin”, a mai spus expertul în piaţa imobiliară.

În Bucureşti, locuinţele mai ieftine vin cu anumite dezavantaje, cum ar fi localizarea la periferia oraşului.

“Fiecare cumpărător are propriile preferințe astfel încât alegerea locației ține foarte mult de fiecare în parte. Proximitatea locului de muncă sau de studiu, obișnuință într-o anumită zonă, dar și facilitățile pe care le oferă viitoarea locuință sunt cele care determina alegerea unei anumite zone.

Pentru cei cu bugete mai restrânse se găsesc apartamente potrivite la periferia orașului sau chiar în județul Ilfov, iar pentru persoanele pentru care bugetul nu reprezintă un impediment, locațiile ultracentrale precum Dorobanți, Primăverii sau zona Pieței Victoriei sunt de preferat datorită unei calități ridicate a standardelor de locuire”, a declarat agentul imobiliar.

Cele mai ieftine locuinţe

România se menţine pe locul al treilea în topul ţărilor europene cu cele mai ieftine locuinţe noi, după Bosnia şi Herţegovina şi Grecia, cu un preţ mediu de 1.504 euro/ mp în 2023, în uşoară creştere de la 1.461 euro/ mp în 2022, conform unui studiu recent.

La rândul său, Austria rămâne ţara cu cele mai scumpe locuinţe, cu 4.920 euro/ mp în 2023, urmată de Germania (4.700 euro/ mp) şi Franţa (4.538 euro/ mp), însă în toate aceste ţări preţurile sunt în scădere faţă de 2022. Per ansamblu, 15 din cele 24 de ţări analizate au înregistrat creşteri ale preţurilor medii pentru locuinţele noi, cele mai importante fiind în Ungaria (+13,3%) şi Polonia (+12,2%), iar scăderi notabile au fost consemnate în Italia (-10,7%), Danemarca (-3,8%), Norvegia (-3,5%) şi Marea Britanie (-3,3%).

Potrivit unui comunicat al companiei, locuinţele din România au devenit mai accesibile decât cu un an în urmă. Dacă în 2022 un român avea nevoie, în medie, de 6,3 salarii medii anuale brute la nivel naţional pentru a cumpăra o locuinţă nouă de 70 mp, anul trecut media a scăzut la 5,9 salarii, ceea ce plasează ţara noastră pe locul al patrulea în topul accesibilităţii, după Danemarca (4,7 salarii anuale brute), Norvegia (4,8) şi Italia (5,3). Ţara europeană cu gradul cel mai mic de accesibilitate dintre cele analizate este Cehia, unde sunt necesare 13,3 salarii anuale brute pentru a cumpăra o locuinţă nouă, urmată de Slovacia (12,7 salarii anuale brute). Calculul se referă la salariul mediu brut la nivel naţional din anul 2023 (adică înainte de aplicarea taxelor şi impozitelor), pe o perioadă de 12 luni (anual).

"Evoluţia din piaţa imobiliară rezidenţială din România a fost influenţată şi în 2023 de dobânzile ridicate, care au avut impact atât asupra dezvoltatorilor, crescându-le costurile de construcţie, cât şi asupra cumpărătorilor, care s-au confruntat cu preţuri ridicate şi cu dobânzi mai mari la creditele ipotecare. Însă, semnalele transmise atât de Banca Centrală Europeană, cât şi de Banca Naţională a României, prin demararea procesului de reducere a dobânzilor, pe fondul diminuării presiunilor inflaţioniste, au potenţialul de a revigora investiţiile în domeniu, pe de o parte, şi de a stimula creditarea ipotecară, pe de altă parte. În plus, este de aşteptat ca perspectivele de creştere economică şi majorarea veniturilor populaţiei să dinamizeze activitatea în domeniu în perioada următoare", a declarat Irina Dimitriu, Partener Reff & Asociaţii Deloitte Legal, lider al serviciilor de consultanţă pentru sectorul imobiliar în cadrul Deloitte România.

Parisul rămâne în fruntea clasamentului oraşelor europene cu cele mai scumpe locuinţe, cu un preţ mediu de 14.900 euro/ mp pentru un apartament nou, urmat de Munchen (10.900 euro/ mp) şi Zona Metropolitană Interioară a Londrei (8.018 euro/ mp). În România, cele mai mari preţuri se înregistrează în Cluj-Napoca, respectiv 2.434 euro/ mp şi o creştere de 3% faţă de anul anterior, în timp ce Bucureştiul ocupă locul al doilea, cu 1.726 euro /mp, urmat de Braşov cu 1.618 euro/ mp.

Astfel, ţara noastră este printre puţinele state europene în care cel mai scump oraş nu este capitala, alături de Belgia, unde Anvers este cea mai scumpă localitate, Italia cu Milano, Germania cu Munchen şi Spania, unde Barcelona ocupă primul loc.

Multe tranzacţii imobiliare

România a înregistrat în primul semestru din 2024 o creştere a volumului tranzacţiilor imobiliare de 131%, până la 418 milioane de euro, cel mai mare avans din Europa Centrală şi de Est (ECE), evoluţie care a plasat-o pe poziţia a treia în regiune, după Polonia şi Cehia, devansând Ungaria şi Slovacia, arată datele unei compani de consultanţă imobiliară.

Tranzacţiile cu proprietăţi de retail şi cele cu proiecte industriale au fost motorul pieţei locale, reprezentând 90% din volumul total, în timp ce birourile au avut o pondere de doar 4%, se menţionează într-un comunicat al companiei.

La nivel regional (România, Polonia, Cehia, Ungaria şi Slovacia), volumul tranzacţionat în primul semestru a fost de 3,26 miliarde de euro, în creştere cu 40% comparativ cu perioada corespunzătoare din anul anterior. Polonia a avut o creştere de 113%, în timp ce piaţa din Cehia a înregistrat un avans de 19%. În schimb, Ungaria a consemnat o scădere de circa 33% a tranzacţiilor cu proprietăţi generatoare de venituri, iar în Slovacia reducerea a fost şi mai accentuată, de 73%.

În România, în primul semestru al anului au fost consemnate 38 de tranzacţii, comparativ cu 17 în S1 2023, conform datelor centralizate în raportul Romania Investment Marketbeat, lansat de compania de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

În plus, S1 2024 a fost cel mai dinamic prim semestru din 2017, în condiţiile în care cea de-a doua jumătate a anului este, de obicei, mai activă în ceea ce priveşte tranzacţiile.

"Anul 2024 marchează o revenire a interesului investitorilor pentru active imobiliare pe piaţa locală, remarcându-se o activitate crescută mai ales din partea jucătorilor deja prezenţi în România. Perspectivele pentru a doua jumătate a anului rămân pozitive, pe fondul relaxării condiţiilor de finanţare şi al stabilizării preţurilor, urmând a fi închise alte tranzacţii semnificative în special pe segmentele de retail şi birouri. Per total, volumul tranzacţionat este de aşteptat să revină la media de circa un miliard de euro, specifică pieţei locale în ultimul deceniu", a declarat Cristi Moga, head of Capital Markets Cushman & Wakefield Echinox, citat în comunicat.

Sectorul de retail a atras 47% din volumul investiţional, în timp ce sectorul logistic a avut o cotă de 43%. Sectorul hotelier şi cel de birouri au avut cote de 6%, respectiv 4%.

...citeste mai departe despre "S-au schimbat preferințele celor care cumpără apartamente, odată cu creșterea prețurilor. Cele trei categorii de cumpărători" pe Ziare.com

Jucătorii de top din sfera imobiliară urcă pe scena The Real Estate Event. Viitorul industriei, dezbătut pe 12 septembrie

The Real Estate Event, cel mai nou concept de conferințe și networking de top, reunește în premieră liderii industriei imobiliare la o conferință fără precedent, pe 12 septembrie, la...